令和7年1月15日　提出 北名古屋 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市石橋郷１２２番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が見られる住宅 地域 北4.3m市道 水道、ガス 西春 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 西春駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする住宅地域である。建築公法規制の緩和から数年が経過し、周辺において未利用地等の宅地化 が散見される。当面ほぼ現状の用途を維持すると予測する。今後も地価水準は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北名古屋市及び隣接市町等の住宅地域である。特に、北名古屋市西部の名鉄犬山線沿線に存する住宅地 と代替競争関係が認められる。需要者の中心は、市内または隣接市町等に在住の一次取得者層である。最寄駅からやや 距離があるものの、一定の生活利便性を備えた低層住宅地域で、周辺地域と比較した値頃感から相応の需要が認められ る。土地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００～３，８００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンション等も散見されるが、標準地の規模・形状、公法規制等を考慮し、経済合理性に適う賃貸マンシ ョンの想定は困難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は北名 古屋市西部の最寄り駅からやや距離がある住宅地の取引事例により求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。 したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [106.0] 100 [165.2] [100.0] 100 91,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、土地取引件数は微増傾向 。建築費上昇や金利動向等の影響を受けて、 立地条件による物件の選別が進んでいる。 地域要因に特段の変動はみられない。なお、 令和３年３月末に石橋周辺地区において建蔽 率・容積率が緩和された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％