令和7年1月15日　提出 北名古屋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市六ツ師町田１０８番１外 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北5.5m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 徳重・名古屋芸大駅東 方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主として農地等が見られる住宅地域である。未利用地の宅地化が散見されるほか地域内に特段の変動 要因はなく、当面ほぼ現状を維持すると予測する。今後も需給動向に大きな変動はないと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北名古屋市及び隣接市町等の住宅地域である。特に、北名古屋市東部の鉄道駅徒歩圏外に位置する戸建 住宅地と代替競争関係が認められる。需要者の中心は、市内または隣接市町等在住の一次取得者層である。最寄り駅及 び市中心部から距離があり、活発な取引は見られないが、周辺地域と比較した値頃感から需給は概ね安定している。土 地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００～３，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用事例は、北名古屋市東部の最寄駅からやや距離がある住宅 地の事例で、適切に補修正を行っており客観性が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反映した価格であるが、周辺 地域は賃貸アパート等が散見されるものの土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。以上か ら、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [106.0] 100 [142.8] [100.0] 100 75,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、土地取引件数は微増傾向 。建築費上昇や金利動向等の影響を受けて、 立地条件による物件の選別が進んでいる。 最寄駅から距離がある市東部の住宅地域であ る。建売分譲が散見されるほか、地域要因に 特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％