別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
清須 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清須 9-4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　倉橋　克弘   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 清須市春日五反地４９番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,022  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 倉庫、工場を中心に
店舗等も混在する工
業地域		 南西42m国道、北東側道 水道、ガス 清洲

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４２ｍ国道 交通

施設		 清洲駅北東方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫、工場のほか店舗等も見られる国道沿いの工業地域である。ＩＣへの接近性は良好であることから、工場、
倉庫等を主体とする工業地域として、今後も現状を維持して推移するもののと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、清須市及びその周辺市の工業地域の存する圏域である。典型的な需要者は、製造業や配送業の中小事業
者である。名古屋市内や高速道路への交通アクセスに優ることから、工業地としての需要は強い傾向にある。他方、供
給が少ないため、取引件数は限定的である。中心価格帯は、業種・規模・用途等に応じて相違が認められ、一定の傾向
は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の環境条件等が比較可能な地域に存する事例を採用して試算した実証的な価格である。収益
価格においては、最有効使用建物を倉庫兼事務所としたが、想定項目も多く、現実の事業実態と相違する可能性もあり
、低位に求められた。周辺には収益物件の立地も見受けられるものの、自用目的での取引が多い実態を踏まえ、比準価
格を重視、収益価格を比較検討の上、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清須 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.6]		 [103.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 工業地の需要は堅調である。特にＩＣへの接
近性が良好な地域は、物流関連の需要が強く
、地価は上昇傾向にある。


国道沿いでＩＣへの接近性に優れ、需要は堅
調である。特に物流倉庫等を中心に大規模画
地の需要が強い。


価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 清須 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ清須０６
３４
-505		 清須市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.4m市道
、中間画地
準工

(60,200)
b Ａ一宮０７
４４
-20		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ａ蟹江０６
３０
-521		 海部郡蟹江町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.5m町道、
東5.5m、角地
準工
特別用途地区
(60,200)
d Ｂ清須０６
３４
-513		 清須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e Ｂ清須０７
３４
-26		 清須市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,602  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,401 		 100
[  94.6]
101,904 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
72,235  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,957 		 100
[  76.4]
95,493 
98,400 
c (　           ) 
90,038  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
92,314 		 100
[  90.6]
101,892 
105,000 
d (　           ) 
81,052  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
83,970 		 100
[  85.4]
98,326 
101,000 
e (　           ) 
102,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,987 		 100
[  96.5]
106,722 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



清須 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,810,969 
3,301,407 
9,509,562 
5,465,770 
4,043,792 		 （　0.9725）
3,932,588 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     87,390,844 円　　　　（　     43,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
清須 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 455.00 Ｓ2 910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   2,022 ㎡     41.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し倉庫兼事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫兼事務所
455.00 
100.0 
455.00 
1,272 
578,760 		 3.0  1,736,280 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫兼事務所
455.00 
100.0 
455.00 
1,272 
578,760 		 3.0  1,736,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
910.00 
100.0 
910.00 

1,157,520 		 3,472,560 
0 
⑨年額支払賃料      1,157,520 円　×　12ヶ月　＝　      13,890,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,890,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,111,219 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,779,021 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,472,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,810,969 円　　　　（　         6,336 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,275 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,272 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
清須 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 353,200 円  　　　　     88,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 416,707 円  　　　       13,890,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,648,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      706,400 円  　　　　     88,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,300 円  　　　　     88,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,300 円  　　　　     88,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,301,407 円　（　　　　　　         1,633 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  97,000 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 80 ％　＋　0.0675 ×  10 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,465,770 円  
（　　　　　         2,703 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,810,969 円      
②総費用 3,301,407 円      
③純収益　①－② 9,509,562 円      
④建物等に帰属する純収益 5,465,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,043,792 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,932,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,390,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 清須 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　清須市春日五反地４９番１
 1800000437991-0000
2 　清須市春日五反地４９番２
 1800000437992-0000
3 　清須市春日五反地５０番１
 1800000437993-0000
4 　清須市春日五反地５０番２
 1800000437994-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
清須 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清須 9-4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　川地　秀和   TEL.
鑑定評価額 210,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 清須市春日五反地４９番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,022  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 倉庫、工場を中心に
店舗等も混在する工
業地域		 南西42m国道、北東側道 水道、ガス 清洲

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４２ｍ国道 交通

施設		 清洲駅北東方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫、工場のほか店舗等も見られる国道沿いの工業地域である。配送業、倉庫業、自動車関連企業等を中心に需
要は堅調である。特に大規模画地のニーズが強く、当面の間地価は上昇傾向で推移してゆくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は清須市及び周辺市町に位置する工業地域である。需要者の中心は、清須市内及び周辺市町内に営業拠点を
持つメーカー等の法人であるが、大規模画地については全国展開を行う倉庫・配送業等の法人も考えられる。当地域は
国道２２号線沿いでＩＣからのアクセスが良好で、倉庫・配送業等の需要は依然強い。特に大規模画地は各種業種・業
態からのニーズが強く、高値取引となることが予想される。規模にばらつきが大きく中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は倉庫、工場、沿道サービス店舗等が混在する国道２２号線沿いの工業地域で、主たる取引目的は自己利用であ
る。工場・倉庫等の賃貸市場は未成熟であり、収益価格は低めに試算されたものと分析される。よって、市場の実態を
現した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額
を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　清須 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [103.0]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 倉庫業、配送業、自動車関連産業を中心に需
要は堅調である。特にＩＣへの接近性が良好
な地域は需要が強く、地価は上昇傾向にある
。

国道２２号線沿いでＩＣへの接近性に優れ、
需要は堅調に推移している。特に倉庫業、配
送業等を中心に大規模画地のニーズが強い。


価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 清須 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ清須０６
３４
-513		 清須市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ａ清須０６
３４
-505		 清須市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.4m市道
、中間画地
準工

(60,200)
c Ｂ清須０７
３４
-26		 清須市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d Ｂ清須０６
３４
-1		 清須市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東15.4m市道、
北9.5m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,052  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
83,970 		 100
[  87.2]
96,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
99,200 
b (　           ) 
90,602  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,401 		 100
[  94.6]
101,904 
105,000 
c (　           ) 
102,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,987 		 100
[  98.3]
104,768 
108,000 
d (　           ) 
102,740  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
102,932 		 100
[ 101.5]
101,411 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



清須 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,257,035 
3,193,789 
9,063,246 
5,069,610 
3,993,636 		 （　0.9725）
3,883,811 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     86,306,911 円　　　　（　     42,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
清須 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 455.00 Ｓ2 910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   2,022 ㎡     41.0 m x   49.0 m  前面道路：国道     　  42.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し倉庫兼事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫兼事務所
455.00 
100.0 
455.00 
1,217 
553,735 		 3.0  1,661,205 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫兼事務所
455.00 
100.0 
455.00 
1,217 
553,735 		 3.0  1,661,205 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
910.00 
100.0 
910.00 

1,107,470 		 3,322,410 
0 
⑨年額支払賃料      1,107,470 円　×　12ヶ月　＝　      13,289,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,289,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,063,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,226,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,322,410 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,566 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,257,035 円　　　　（　         6,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,217 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
清須 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 327,600 円  　　　　     81,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 398,689 円  　　　       13,289,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,648,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      655,200 円  　　　　     81,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,193,789 円　（　　　　　　         1,580 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 80 ％　＋　0.0675 ×  10 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,069,610 円  
（　　　　　         2,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,257,035 円      
②総費用 3,193,789 円      
③純収益　①－② 9,063,246 円      
④建物等に帰属する純収益 5,069,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,993,636 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,883,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,306,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 清須 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　清須市春日五反地４９番１
 1800000437991-0000
2 　清須市春日五反地４９番２
 1800000437992-0000
3 　清須市春日五反地５０番１
 1800000437993-0000
4 　清須市春日五反地５０番２
 1800000437994-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考