鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
清須 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

清須 5-3

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　十倉　幸

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	清須市須ケ口野中２３３２番６				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅や一般住宅が見られる既成商業地域	北東8.8m市道	水道、ガス	須ケ口 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．８ｍ市道

交通

施設

須ケ口駅南方

240m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。後継者不足のため店舗併用住宅から一般住宅へと用途が変化
していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清須市及び隣接する稲沢市、あま市の商業地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人事業主
等である。駅から近い旧来からの商業地であり、店舗併用住宅のほか居宅も見られる地域である。後継者不足等から商
業地としては衰退傾向にあるものの住宅地としての需要も見られ、市場全体としては地価は安定している。商業地の価
格水準は規模、形状、取引形態によって様々であり一様ではないため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の取引が主流であるものの、最寄駅から近いことから賃貸事例も比較的多く見られる。住宅地としての取引も
見られることから還元利回りの精度はやや低いものの収益価格には一定の規範性を有すると判断した。したがって不動
産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

枇杷島駅及び新清洲駅周辺の県道沿いや国道
２２号沿いを中心として商業地が見られる。
住宅地用途と競合する地域も見られ地価は上
昇傾向にある。

旧来からの商店街に位置し、後継者不足によ
る廃業も見られるが住宅地需要が安定してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

清須 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ清須０６３４ -533	清須市		更地	（　）	不整形	東16m県道、南西6m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ｂ清須０７３４ -23	清須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ稲沢０６２６ -507	稲沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.1m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ稲沢０６２６ -547	稲沢市		建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａあま０６３５ -48	あま市		更地	（　）	ほぼ台形	東7m県道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,200	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	102,796	100 [ 98.7]	104,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 110,708	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,262	100 [ 95.9]	116,019		116,000
c	(　 ) 103,522	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,009	100 [ 99.6]	109,447		109,000
d	(　 ) 118,367	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	124,345	100 [ 112.0]	111,022		111,000
e	(　 ) 94,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,949	100 [ 87.9]	108,019		108,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

清須 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,898,663	536,518	2,362,145	2,065,680	296,465	（　0.9752） 289,113	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,570,750 円　　　　（　 59,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清須 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼居宅	78.75	Ｓ2	157.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	111 ㎡	7.4 m x 15.9 m	前面道路：市道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗部分はフロア貸し。２階の住宅部分は約７８．７５㎡の住宅の１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.30	100.0	78.30	1,847	144,620	5.0	723,100
							3.0	433,860
2～ 2	居宅	78.75	100.0	78.75	1,300	102,375	2.0	204,750
							1.0	102,375
～

～

～

計		157.05	100.0	157.05		246,995		927,850
								536,235

⑨年額支払賃料	246,995 円　×　12ヶ月　＝　 2,963,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,963,940 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 177,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,786,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	927,850 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 536,235 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 103,837 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,898,663 円　　　　（　 26,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,847 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

清須 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,800 円	30,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	88,918 円	2,963,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,600 円	30,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,200 円	30,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 536,518 円　（　　　　　　 4,833 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 157.05 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,065,680 円（　　　　　 18,610 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,898,663 円
②総費用	536,518 円
③純収益　①－②	2,362,145 円
④建物等に帰属する純収益	2,065,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	296,465 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	289,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,605 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,570,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

清須 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	清須市須ケ口野中２３３２番６	1800010027221-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
清須 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

清須 5-3

愛知県

愛知第５

氏名

不動産鑑定士　川地　秀和

TEL.

鑑定評価額

11,900,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月14日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	清須市須ケ口野中２３３２番６				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅や一般住宅が見られる既成商業地域	北東8.8m市道	水道、ガス	須ケ口 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．８ｍ市道

交通

施設

須ケ口駅南方

240m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

須ケ口駅近くに位置する旧来からの小規模商店街である。商業施設の郊外化・大型化の影響で、店舗が減りつつ
あり、駅至近で交通利便性に優れることから徐々に住宅系用途が増えてゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清須市及び周辺市の駅前等の商業地域である。需要者の中心は近隣居住者を対象に各種店舗等を営む中小
企業・個人事業者及び開発目的の不動産業者等である。大型・郊外型商業施設への移行に伴い、旧来からの駅前商店街
は衰退傾向にある。須ケ口駅徒歩圏内と交通利便性が良好であり、昨今では住宅系用途が増えつつある。規模にばらつ
きが大きく中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、店舗、一般住宅等が混在する地域で、投資不動産として購入する需要者がみられ、収益価格も十分考量すべ
きであるが、当地域の取引においては自己利用目的とすることが多く、投資採算性に着目し価格決定されるほど収益性
は熟成していないため、実証的・客観的である比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、当該標準地の鑑定評価額を
上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

先行が不透明であるものの、景気回復の影響
を受け、投資需要は堅調に推移している。中
心部の地価は上昇傾向、郊外地域は概ね横這
い傾向にある。

商業施設の郊外化・大型化の影響で駅前商店
街は衰退傾向にある。交通利便性に優れるた
め、マンション等の住宅系用途が増えつつあ
る。

価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

清須 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ清須０６３４ -533	清須市		更地	（　）	不整形	東16m県道、南西6m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ａ清須０６３４ -552	清須市		更地	（　）	長方形	北12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａあま０６３５ -535	あま市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｂ清須０６３４ -506	清須市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14.4m市道、中間画地		２低専地区計画等高度地区 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,200	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	102,796	100 [ 93.8]	109,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 90,743	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,919	100 [ 90.2]	104,123		104,000
c	(　 ) 80,942	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	82,594	100 [ 76.2]	108,391		108,000
d	(　 ) 95,238	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,619	100 [ 88.9]	109,808		110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

清須 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,877,049	541,000	2,336,049	2,086,200	249,849	（　0.9752） 243,653	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	5,537,568 円　　　　（　 49,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

清須 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	78.75	Ｓ2	157.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	111 ㎡	7.4 m x 15.9 m	前面道路：市道　 8.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗兼住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	78.30	100.0	78.30	1,857	145,403	5.0	727,015
							3.0	436,209
2～ 2	住宅	78.75	100.0	78.75	1,300	102,375	2.0	204,750
							1.0	102,375
～

～

～

計		157.05	100.0	157.05		247,778		931,765
								538,584

⑨年額支払賃料	247,778 円　×　12ヶ月　＝　 2,973,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,973,336 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,765,202 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	931,765 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,665 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 538,584 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 103,182 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,877,049 円　　　　（　 25,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,960 円/㎡　月額支払賃料（　 1,857 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

清須 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,000 円	30,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	89,200 円	2,973,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,000 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 541,000 円　（　　　　　　 4,874 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 157.05 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,086,200 円（　　　　　 18,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,877,049 円
②総費用	541,000 円
③純収益　①－②	2,336,049 円
④建物等に帰属する純収益	2,086,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	249,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	243,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,537,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

清須 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	清須市須ケ口野中２３３２番６	1800010027221-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考