令和7年1月15日　提出 清須 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -27 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 97,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市春日寺廻り７０番１外 (春日新橋西６街区１１) ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ちつ つある区画整理中の 住宅地域 南5m区画街路 水道、ガス、下水 清洲 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 清洲駅北方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業中の住宅地域で、同事業は順調に進捗している。今後も住宅地域としての熟成度は増していく ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清須市及び稲沢市、一宮市、北名古屋市等の周辺市に存する住宅地域と判定した。主たる需要者層は清須 市及び周辺市に勤務する一次取得者層や地縁者である。土地区画整理事業中の地域であり、区画街路の整備が進むなど 住宅地域として熟成度が増しており、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、土地で１２００～１８００万円 前後、新築戸建住宅で３５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、多数の取引事例から適切に試算しており、市場性を反映した実証的価格と判断する。標準地は面積が小さ く、経済合理的にみて経営可能となる賃貸住宅が建てられないため収益還元法の適用は断念した。しかし典型的な需要 者は自用目的での一次取得者が中心であり、市場性に基づき価値判断を行うものと思料されるため比準価格の説得力は 高いと判断した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [105.0] 100 95,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建設は全国的には、おおむね横ばいで推 移している。今後は金利動向、建築費高騰、 人手不足、物価高等による影響が懸念される 。 土地区画整理事業中の住宅地域である。当該 事業は順調に進捗しており、住宅地域として の熟成度が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％