別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
清須 -23 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清須 -23 愛知県 愛知第5 氏名  不動産鑑定士 十倉 幸   TEL.
鑑定評価額 17,300,000 円  1㎡当たりの価格 91,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
69,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
清須市春日落合518番
②地積
 (㎡)
189  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
高度地区最高10m



1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかアパ
ートが見られる住宅
地域
南東8.4m市道 水道、ガス 稲沢

2.4km
(2)



①範囲 東    30 m、西   100 m、南    60 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  8
.4m市道
交通

施設
稲沢駅南東方

2.4km
法令

規制
1中専
(60,200)
高度地区最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
中規模住宅のほかアパートも見られる住宅地域である。郊外の住宅地域であり、特段開発計画もないことから現
状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            91,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は清須市及び周辺市の住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人等であり、比較的地縁的
選好性が強い。利便性の劣る旧春日地区に位置するものの、中心部の地価上昇の影響から割安感が生じているため需要
は堅調である。土地は180㎡で1600万円前後、新築戸建住宅で3000万円から3500万円となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であることから収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした
自用目的の取引が多い住宅地域であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を得られた。以上から比準価格
を採用し、代表標準地との検討を経て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 清須 -3                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        107,000 円/㎡
[100.9]
100
100
[100.0]
100
[122.8]
[104.0]
100
91,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           89,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
名古屋市西区隣接の旧西枇杷島地区や新清洲
駅徒歩圏、各区画整理地内の需要は底堅い。
一方、南部の道路狭隘地区は需要が限定的で
ある。

旧春日地区で利便性に劣るものの、中心部の
地価上昇の影響から割安感が生じたため地価
は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。 


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +6.0
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 清須 -23 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A清須06
34
-543
清須市

更地


  
(           ) 
不整形 北3.6m市道、
南2m、二方路




2中専

(60,160)
b B清須06
34
-21
清須市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8.7m市道、
南4.8m、
二方路



1中専

(60,200)
c A清須06
33
-512
清須市

建付


  
(           ) 
長方形 西3.7m市道、
中間画地




2中専

(60,160)
d A清須07
34
-15
清須市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東2.6m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
e A一宮07
26
-29
一宮市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
74,881  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[  98.0]

77,326 
100
[  89.9]

86,013 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

89,500 
b (            
93,949  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

93,396 
100
[ 107.9]

86,558 

90,000 
c (            
88,825  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

89,624 
100
[  97.5]

91,922 

95,600 
d (            
83,624  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

83,132 
100
[  82.7]

100,522 

105,000 
e (            
88,531  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

89,328 
100
[  97.0]

92,091 

95,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   +4.0 環境      -6.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +9.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -1.0 環境      +7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -11.0 交通・接近   +1.0 環境      -8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      91,700 円/㎡]  



清須 -23 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建設を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 清須 -23 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  清須市春日落合518番
1800000449861-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
清須 -23 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
清須 -23 愛知県 愛知第5 氏名  不動産鑑定士 安田 商基   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  1㎡当たりの価格 90,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
69,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
清須市春日落合518番
②地積
 (㎡)
189  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)
高度地区最高10m



1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかアパ
ートが見られる住宅
地域
南東8.4m市道 水道、ガス 稲沢

2.4km
(2)



①範囲 東    30 m、西   100 m、南    60 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   8
.4m市道
交通

施設
稲沢駅南東方

2.4km
法令

規制
1中専
(60,200)
高度地区最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。景気回復
の影響を受けて、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            90,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、清須市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は、圏域在住の一次取得者であるが、名古屋市に近
いエリアは名古屋市通勤者の需要もみられる。市場における土地需要の中心は、面積は40~50坪程度、価格は12
00~2000万円程度である。近隣地域は、周辺には農地が多くみられ、一部に集落的な様相もみられるが、街路条
件は比較的良好であること等から、需要は安定的に推移している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地
条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住
宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、
代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 清須 -3                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
        107,000 円/㎡
[100.9]
100
100
[100.0]
100
[123.8]
[104.0]
100
90,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           89,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
雇用・所得環境が改善するなか、不動産市場
も堅調に推移してきたが、建築費の高騰や今
後の金融引き締めに伴う需要の減退に留意す
る必要がある。

特に大きな地域的特性の変化は見られない。




個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +6.0
環境       +18.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 清須 -23 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A清須06
33
-502
清須市

建付


  
(           ) 
不整形 西5m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
b A清須07
34
-35
清須市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西6m区画街路
、中間画地




1住居

(60,200)
c A清須07
34
-39
清須市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




2中専

(60,200)
d B清須07
34
-27
清須市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東7.1m市道
、北東6.1m、
角地



準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
81,433  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

86,662 
100
[ 105.8]

81,911 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

85,200 
b (            
95,948  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[  99.0]

99,243 
100
[ 109.0]

91,049 

94,700 
c (            
95,305  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

92,464 
100
[ 102.0]

90,651 

94,300 
d (            
108,299  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

100,292 
100
[ 116.1]

86,384 

89,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +8.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +9.0
画地      -1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +3.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     +15.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      90,900 円/㎡]  



清須 -23 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模が小さく、経済合理性に見合った賃貸用建物を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 清須 -23 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  清須市春日落合518番
1800000449861-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考