令和7年1月15日　提出 清須 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -18 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　武藤　信吾   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 85,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市土器野内宮野５８３番２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 河川保全区域 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかア パート等が見られる 住宅地域 南東5.3m市道 水道、ガス、下水 新川橋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 新川橋駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 庄内川と新川に挟まれた地域で、戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変化は見 られず、当面は現状のまま推移するものと予測するが、防災意識の高まりもあり地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清須市及びその周辺市に展開される戸建住宅地域である。主な市場参加者は戸建住宅の取得を目的とし たエンドユーザー等と判定される。当該地域は、庄内川及び新川に挟まれた中洲状の土地であるため、防災意識の高ま りを受けて、人気は相対的に劣ると考えられる。市場における中心価格帯は、土地で１５００万円以下、新築戸建住宅 は３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は規模が小さく、共同住宅等の賃貸建物を想定することは経済合理性の観点から非現実であるため、収益還 元法の適用は断念した。一方、比準価格は清須市内の類似地域において行われた実際の取引事例に対して、各種補修正 や要因比較を適切に行って得られた実証的な価格であり、市場の動向を反映し、規範性に優れる。よって比準価格を標 準とし、代表標準地との均衡、単価と総額との関係等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [105.4] 100 100 [100.0] 100 [143.8] [104.0] 100 85,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費用の高騰により戸建住宅の分譲価格は 上昇している。居住環境の優れた地域では需 要は堅調だが、総額を抑制しないと市場流通 期間は長くなる。 新川と庄内川に挟まれた中洲状の地域に存す る住宅地域である。地域の価格形成に影響を 与えるような要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％