令和7年1月15日　提出 愛西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -9 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市東保町五反地７０１番６ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 南4.8m市道 水道、下水 佐屋 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 佐屋駅南東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐屋駅から徒歩圏内に存する市街化調整区域内の既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められない。 当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛西市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は地縁者が大半である。最寄駅、商業施設からは徒歩 圏内にあるが、愛西市は人口減少、高齢化が続いており、また佐屋駅を最寄駅とする地域は地価の低迷傾向が継続中で 、さらに近隣地域は市街化調整区域内に存することから需要は弱い。土地は８００万円程度、新築の戸建物件は１７０ ０～２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域に存する。比準価格は市場性を反映した実証的価格である。アパート 等の賃貸需要が殆どなく、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を断念した。典型的な需要者は自己利用目的での 地縁者であり居住性及び快適性を重視し、市場性に基づき価値判断を行うものと思料されるため比準価格の説得力は高 いと判断した。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では人口減少が著しく、勝幡駅、藤浪駅 、富吉駅周辺の一部地域を除き不動産需要は 低調である。今後は建築費高騰、利上げの影 響が懸念される。 市街化調整区域内の既成住宅地域あり、地域 要因に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％