令和7年1月15日　提出 愛西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛西 -4 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛西市山路町西郷付４番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、店舗、農 地等が混在する既成 住宅地域 南6.8m市道、西側道 水道、下水 佐屋 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 佐屋駅西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、店舗、農地等が混在する農家集落地域である。愛西市は人口減少、高齢化傾向が顕著で、後継者問題 等から市街化調整区域内の農家集落は、特に衰退傾向が著しい。将来的に衰退傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛西市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の地縁者が大半を占め るが、安価なことから新築の建売物件があれば、稀に木曽三川を挟んだ西側の岐阜県や三重県に勤務する一次取得者層 の取得も認められる。当該地域は農家集落地域で駅や商業施設からも遠く、利便性が劣るため需要は弱い。土地は７０ ０万円～１２００万円程度、新築戸建住宅は１６００万円～２１００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、多数の取引事例から適切に試算しており、市場性を反映した実証的価格と判断する。アパート等の賃貸需 要がほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。しかし典型的な需要者は自用目的での 地縁者が中心であり、市場性に基づき価値判断を行うものと思料されるため比準価格の説得力は高いと判断した。よっ て比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.2] [100.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では人口減少が著しく、勝幡駅、藤浪駅 、富吉駅周辺の一部地域を除き不動産需要は 低調である。今後は建築費高騰、利上げの影 響が懸念される。 市街化調整区域内の農村集落地域である。地 域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％