令和7年1月15日　提出 田原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -14 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市池尻町中瀬古１０３番１ ②地積 　(㎡) 864   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南4m市道 水道、下水 三河田原 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   380 ｍ、西   350 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三河田原駅南西方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、当面現状のまま推移するもの と予測する。人口減少が進行している為、宅地需要は乏しく、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として田原市内の市街化調整区域に存する農家集落地域一円である。需要者の中心は、地縁を有する 市内在住者である。近隣地域は、旧赤羽根町の農家集落地域に所在し、地縁的選好性が強く働く特徴があり、外部から の流入はほとんど見られないことから、宅地需要は乏しく、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯 は、市場における取引が少なく、画地規模により取引価格が大きく相違するため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。当該地域 は旧来からの既成集落地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。近隣地域は農家住宅 等を主体としており、居住環境等に基づき価格形成が行われる地域であることから、本件では、市場の実態を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では人口減少が続く中、利便性や浸水リ スク等による価格の二極化が拡大傾向にある が、建築費上昇等による不動産取引への影響 も懸念される。 旧来からの既成集落地域であり、地域要因に 特段の変化は見受けられないが、利便性が劣 る地域で、需要は乏しく、地価は下落傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％