令和7年1月15日　提出 田原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -12 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市吉胡町郷中１６７番 ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く市街 化区域に近い住宅地 域 南5m市道、背面道 水道、下水 三河田原 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 三河田原駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅が多い農家住宅地域であるが、市街化区域に近い住宅地域である。地域に特段の変動要因 はない。当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田原市市街化調整区域内一円の住宅地域である。需要者の中心は、当該地域地縁者の一次取得者が中心 であり、外部からの転入は少ない。市街化区域に近い住宅地だが、需要は弱く、市場における需給動向は弱含みであり 、地価水準もやや下落傾向にある。需要の中心となる価格帯としては、市場が限定的であり、規模、立地条件、個別的 事情等により価格にばらつきがあり、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の属する地域は、三河田原駅の北東方約２．５ｋｍに位置した市街化調整区域内の農家住宅が多く市街化区 域に近い住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的で収益性より居住の快適性や利便性等を重視する一次取得者 であり、経済合理性を有する収益不動産の想定が不合理であることから収益還元法を採用しなかった。以上より市場の 実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原市の人口は減少傾向が続いている。住宅 市場では利便性、住環境、災害リスク等に応 じて価格の二極化傾向が続いている。 市中心部から距離がある市街化調整区域内の 農家住宅地域であり、地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％