令和7年1月15日　提出 田原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -9 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市折立町西原畑６５番１ ②地積 　(㎡) 426   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い旧国 道沿いの住宅地域 北9m市道 水道、下水 三河田原 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   230 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 三河田原駅西方 17.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道沿いに旧来からの住宅のほか店舗等も見られる住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。 宅地需要は乏しく、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に田原市内の住宅地域である。需要者の中心は、田原市在住者及び当該地域の地縁者が中心であり、 外部からの転入は少ない。旧渥美町内の相対的に津波リスクの少ない高台の住宅地域であるが、田原市中心部から距離 があるため、需要者は限定的で市場における需給動向は弱い。需要の中心となる価格帯としては、市場が限定的であり 、規模、立地条件、個別的事情等により価格にばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、三河田原駅の西方約１７ｋｍに位置した住宅地域であり、賃貸市場が未成熟な渥美半島の旧渥美町に存 するため、収益還元法は非適用とした。また、資産保有目的のアパート等も一部に見られるが、収益目的の取引はほと んど見られず自己使用目的の取引が大半である。よって、市場実態を反映した比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び 不動産市況等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、本鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原市の人口は減少傾向が続いている。住宅 市場では利便性、住環境、災害リスク等に応 じて価格の二極化傾向が続いている。 地域要因に特段の変動はないものの、人口減 少地域であり、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％