令和7年1月15日　提出 田原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市姫見台６６番４ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く、空 地等も見られる住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 三河田原 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   210 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 三河田原駅北方 5.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地として用途面の変動はなく、今後も現況を維持して推移すると予測した。需 給動向は概ね均衡しており、地価は横ばいと予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧田原市内の市街化区域の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、市内の事業所等に勤務する一次取 得者で、転勤等の事情による転入者も一定程度見られる。鉄道駅から幾分遠く、交通利便性の観点からやや難はあるが 、街区の整った閑静な住宅団地の一角に所在し、需給動向は概ね均衡している。需要の中心となる価格帯は、土地は８ ００万円～１，２００万円程度、土地建物一体で２，７００～３，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく、賃貸用建物を想定することは経済合理性に欠けるため、収益還元法は割愛した。市場 では自己使用目的の取引が大半のため、取引事例から求めた比準価格が市場の特性に合致する。よって本件では、比準 価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、単価と総額との関連にも留意の上、本鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向が続いている。高齢化 率は県全体よりも高く、上昇傾向にある。人 口動態は中心市街地への集約化が見られる。 区画整然とした郊外の住宅地域で、地域要因 に特段の変動もなく地価は安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％