令和7年1月15日　提出 田原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市豊島町安原崎１０番６ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 、農地等の混在する 住宅地域 北5m市道 水道、下水 豊島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 豊島駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置する住宅地域で用途面に大きな変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測した。需給動向は概ね 均衡していることから、地価は横ばいと予測した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧田原市内の住宅地域。主たる需要者は市内に居住する一次取得者層で、外部からの流入は極めて限定的 である。対象近隣地域は最寄駅からやや離れるものの居住環境は比較的良好で、需給動向は概ね均衡している。市場で の取引の中心となる価格帯は、土地で８００～１，２００万円程度、土地建物一体で２，８００～３，３００万円程度 と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例との比較により求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。対象標準 地は画地規模が小さく、賃貸用建物を想定することは経済合理性に欠けるため、収益還元法は割愛した。個人による自 用目的での取引が中心である当該近隣地域の特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も 踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.4] [100.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向が続いている。高齢化 率は県全体よりも高く、上昇傾向にある。人 口動態は中心市街地への集約化が見られる。 郊外に位置する住宅地域であり、地域要因に 大きな変動はなく、需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％