鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
日進 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日進 -7

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　西村　研二

TEL.

鑑定評価額

37,000,000 円

１㎡当たりの価格

160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日進市岩崎台２丁目１６１７番外				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅と共同住宅が建つ整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	星ヶ丘 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 180 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

星ヶ丘駅南東方

4.1km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日進市・長久手市・東郷町の郊外住宅地域の存する圏域と判断した。主となる需要者は、名古屋市また
は西三河地域に勤務する一次取得者である。日進市の住宅地需要は旺盛であり、利便性が劣る地域でも住宅開発が進ん
でいる。敷地最低面積の関係から戸建住宅の需要の中心となる面積は１６０㎡程度、中心価格帯は土地のみで２０００
～２５００万円程度、新築戸建て分譲で４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は成約事例に基づく実証的な価格である。比準過程に誤りはなく価格の規範性は高い。また、比準過程は主た
る需要者の価格決定プロセスに類似していて、説得力も高い。収益価格は収益性を基礎とした理論的な価格であるが、
当該標準地は自用の戸建住宅向きの画地条件であって、収益性が価格形成に与える影響は弱い。本件では比準価格を標
準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意したうえで上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日進 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[107.0]
100

160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は概ね緩やかに回復している。住宅建設
の動向は概ね横ばいであり、持家は底堅く推
移、貸家および分譲住宅の着工も横ばい傾向
にある。

地価水準の変動を除き、不動産市場の特性に
大きな変化はない。地域の状況は安定的であ
り、地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

日進 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０７４２ -37	日進市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	Ａ日進０６４３ -26	日進市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (60,100)
c	Ａ日進０７５０ -12	日進市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (60,100)
d	Ａ日進０７５０ -9	日進市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、南東12m、角地		１住居 (70,200)
e	Ａ日進０６４２ -538	日進市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、東10m、北東6m、三方路		１低専 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,145	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	129,224	100 [ 88.2]	146,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 133,892	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	131,264	100 [ 87.1]	150,705		161,000
c	(　 ) 141,729	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,406	100 [ 101.0]	144,956		155,000
d	(　 ) 159,982	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	152,065	100 [ 95.8]	158,732		170,000
e	(　 ) 135,557	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.0]	127,473	100 [ 86.1]	148,052		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

日進 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,280,806	839,909	3,440,897	2,955,280	485,617	（　0.9499） 461,288	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	10,727,628 円　　　　（　 46,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.04	ＬＳ2	202.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	231 ㎡	11.4 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階約５０．５㎡の１ＤＫを２戸想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	101.04	100.0	101.04	1,696	171,364	3.0	514,092
							0.0	0
～

～

～

～

計		202.08	100.0	202.08		342,728		1,028,184
								0

⑨年額支払賃料	342,728 円　×　12ヶ月　＝　 4,112,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,112,736 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 321,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,271,244 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,028,184 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,280,806 円　　　　（　 18,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日進 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,600 円	42,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	183,709 円	4,592,736　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,600 円	42,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 839,909 円　（　　　　　　 3,636 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 202.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,955,280 円（　　　　　 12,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,280,806 円
②総費用	839,909 円
③純収益　①－②	3,440,897 円
④建物等に帰属する純収益	2,955,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	485,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	461,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,727,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日進 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日進市岩崎台二丁目１６１７番	1808000447202-0000
2	日進市岩崎台二丁目１６１８番	1808000447203-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
日進 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日進 -7

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　近藤　裕二

TEL.

鑑定評価額

37,200,000 円

１㎡当たりの価格

161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日進市岩崎台２丁目１６１７番外				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅と共同住宅が建つ整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	星ヶ丘 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 180 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

星ヶ丘駅南東方

4.1km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅等が見られる区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維
持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は日進市及び周辺市町に存する住宅地域である。主な需要者は、戸建住宅建築目的のための一次取得者であ
る。最寄駅への接近性は劣るが、名古屋市や豊田市のベッドタウンとして日進市外からの転入も見込め、需要は底堅い
。規模にばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見出しづらいが、土地総額で２０００万円～３５００万
円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めたもので現実の市場動向を反映している。収益価格は対象地に最有効使用
の賃貸物件を想定した賃貸収益から求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試
算された。本件は収益性より居住の快適性を重視する住宅地であり自用の取引が中心である。したがって、市場動向を
反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討結果を踏まえ上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日進 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[107.0]
100

160,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は内需主導で緩やかな回復基調にあり、
個人消費の持ち直しや設備投資の増加を背景
に不動産市場も都市部を中心に活発な動きが
続いている。

区画整然とした住宅地域であり、地域要因に
特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

日進 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ日進０６４３ -26	日進市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (60,100)
b	Ａ日進０７４３ -4	日進市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、西4m、二方路		１低専 (60,100)
c	Ａ日進０６４３ -504	日進市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (60,100)
d	Ａ日進０７５０ -12	日進市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,892	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	131,264	100 [ 83.2]	157,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 140,417	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	139,735	100 [ 100.0]	139,735		150,000
c	(　 ) 150,654	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	158,036	100 [ 100.0]	158,036		169,000
d	(　 ) 141,729	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,406	100 [ 100.0]	146,406		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

日進 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,358,400	800,885	3,557,515	3,006,160	551,355	（　0.9732） 536,579	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,478,581 円　　　　（　 54,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日進 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.04	ＬＳ2	202.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	231 ㎡	11.4 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階約５０㎡の１ＤＫを２戸想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	101.04	100.0	101.04	1,850	186,924	3.0	560,772
							0.0	0
～

～

～

～

計		202.08	100.0	202.08		373,848		1,121,544
								0

⑨年額支払賃料	373,848 円　×　12ヶ月　＝　 4,486,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,486,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 378,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,348,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,121,544 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,358,400 円　　　　（　 18,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,855 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日進 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	42,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	141,785 円	4,726,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,400 円	42,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 800,885 円　（　　　　　　 3,467 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 202.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,006,160 円（　　　　　 13,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,358,400 円
②総費用	800,885 円
③純収益　①－②	3,557,515 円
④建物等に帰属する純収益	3,006,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	551,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	536,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,478,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

日進 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	日進市岩崎台二丁目１６１７番	1808000447202-0000
2	日進市岩崎台二丁目１６１８番	1808000447203-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考