別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊明 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊明 5-2 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　大羽　昌広   TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊明市前後町善江１７３７番
 ②地積
　(㎡)		 1,047  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ4F1B		 中層の事務所ビルが
見られる駅前の商業
地域		 南東26m市道、三方路 水道、ガス、下水 前後近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ市道 交通

施設		 前後近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域であり今後とも現在の状況が続くと予測する。なお、対象標準地上の事務所ビル１階は未利用の
状況にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊明市及び周辺市に位置する商業地域の範囲。近隣地域は、通勤・通学客、周辺住民、周辺企業従業員を
顧客とする小売店舗、事務所等が見られる。需要者は地元を中心に営業活動を行う企業及び不動産開発業者が主体とな
る。周辺は駅至近にあり、人の往来も多いため需要は安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、業
種や規模によってかなり幅があるものの、標準的画地規模で概ね１億５０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域周辺においては、賃貸物件も若干見ら
れるが、商業事業者向けの賃貸市場にかかる成熟の程度は総じて低く、自用目的の取引が中心であることから、比準価
格が最も説得力を有する。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に最近の不動産市場の動向等にも
留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊明（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    164,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は雇用・所得環境が改善する下で、緩や
かな回復が期待されるが、物価上昇、中東地
域をめぐる情勢、金融資本市場の変動等の影
響が懸念される。

周辺地域は通勤、通学客を主体とした駅前の
商業地域である。価格形成要因に影響を及ぼ
す大きな地域要因の変動はない状況である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 豊明 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊明０６
３７
-511		 豊明市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ豊明０６
３７
-522		 豊明市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ａ豊明０７
３７
-41		 豊明市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東13.6m国
道、
南西7.5m、
二方路
２住居

(80,200)
d Ａ豊明０６
３７
-506		 豊明市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.5m県道、
北5.2m、角地
１中専

(80,200)
e Ａ豊明０５
２９
-512		 豊明市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m県道、
南東4.5m、
二方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,721  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,547 		 100
[  93.1]
155,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
151,851  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
157,014 		 100
[  93.1]
168,651 
186,000 
c (　           ) 
156,648  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
150,382 		 100
[  81.9]
183,617 
202,000 
d (　           ) 
125,523  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
133,874 		 100
[  88.5]
151,270 
166,000 
e (　     85,058) 
106,322  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.7]
117,543 		 100
[  77.4]
151,864 
167,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



豊明 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

94,853,122 
19,536,789 
75,316,333 
70,336,000 
4,980,333 		 （　0.9362）
4,662,588 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    113,721,659 円　　　　（　    109,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊明 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 914.62 ＲＣ4F1B 4,500.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,047 ㎡     29.0 m x   39.4 m  前面道路：市道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は駐車場、１～２階は店舗、３～４階は事務所等を想定した。 ⑦有効率　  68.1 ％
の理由		 地下は駐車場のため床面積のみ算入。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
896.57 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
883.95 
85.0 
751.36 
3,175 
2,385,568 		 6.0  14,313,408 
2.0  4,771,136 

 2～ 2		 店舗
891.06 
85.0 
757.40 
2,699 
2,044,223 		 6.0  12,265,338 
2.0  4,088,446 

 3～ 4		 事務所
914.62 
85.0 
777.43 
2,381 
1,851,061 		 6.0  11,106,366 
2.0  3,702,122 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,500.82 
68.1 
3,063.62 

8,131,913 		 48,791,478 
16,263,826 
⑨年額支払賃料      8,131,913 円　×　12ヶ月　＝　      97,582,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,063.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        97,582,956 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     7,941,036 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 91,321,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,791,478 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         448,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,263,826 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,082,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      94,853,122 円　　　　（　        90,595 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,175 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊明 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,360,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,977,889 円  　　　       99,262,956　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,438,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,520,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,536,789 円　（　　　　　　        18,660 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9362    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   4,500.82 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,336,000 円  
（　　　　　        67,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 94,853,122 円      
②総費用 19,536,789 円      
③純収益　①－② 75,316,333 円      
④建物等に帰属する純収益 70,336,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,980,333 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,662,588 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,721,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     109,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊明 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊明市前後町善江１７３７番
 1807000063562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
豊明 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊明 5-2 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　出原　満   TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊明市前後町善江１７３７番
 ②地積
　(㎡)		 1,047  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ4F1B		 中層の事務所ビルが
見られる駅前の商業
地域		 南東26m市道、三方路 水道、ガス、下水 前後近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ市道 交通

施設		 前後駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域として成熟しており、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊明市及び周辺市町の商業地域である。主たる需要者は、店舗付事務所ビルの建設を目的とする不動産
業者や店舗経営目的の事業法人が想定される。幹線道路沿いの駅前商業地域のため一定数の集客を見込むことができ需
要は底堅いが、周辺テナントビルは空室がやや目立つ状況にある。取引の中心となる価格帯は、地域や規模等による差
異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、豊明市及びその周辺市町の商業地に係る成約事例をもとに試算した実証的な価格である。一方、周辺は不
動産価格に見合った賃料水準が形成されるまでには賃貸市場は成熟しておらず、利回りを重視して取り引きが行われる
地域ではないことから、結果として収益価格は低位に試算された。よって、他の標準地等との均衡に留意しつつ、市場
実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊明（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    164,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。雇用・所得環境は改善して
いるが、物価高や人手不足による需要減には
注意を要する。

地域要因に特段の変動はなく、駅前商業地と
して一定の集客力があるため、引き続き相応
な需要が見込める。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 豊明 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊明０６
３７
-511		 豊明市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東16m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ刈谷０６
４１
-515		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m県道、
南東5m、角地
１住居

(60,200)
c Ｂ緑０６５
０
-502		 名古屋市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12.2m国
道、
南西5.4m、
二方路
準工
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
d Ａ豊明０６
３７
-506		 豊明市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.5m県道、
北5.2m、角地
１中専

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,721  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,547 		 100
[  91.2]
158,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
139,844  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.4]
169,445 		 100
[ 121.3]
139,691 
154,000 
c (　           ) 
142,530  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
143,360 		 100
[  91.2]
157,193 
173,000 
d (　           ) 
125,523  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
133,874 		 100
[  86.7]
154,411 
170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -12.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



豊明 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

95,737,371 
20,665,717 
75,071,654 
70,336,000 
4,735,654 		 （　0.9362）
4,433,519 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    108,134,610 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊明 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 906.76 ＲＣ4F1B 4,500.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,047 ㎡     29.0 m x   39.4 m  前面道路：市道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所、地下１階は駐車場 ⑦有効率　  68.1 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
896.57 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
883.95 
85.0 
751.36 
3,098 
2,327,713 		 6.0  13,966,278 
2.0  4,655,426 

 2～ 4		 事務所
906.76 
85.0 
770.75 
2,633 
2,029,385 		 3.0  6,088,155 
1.0  2,029,385 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,500.80 
68.1 
3,063.61 

8,415,868 		 32,230,743 
10,743,581 
⑨年額支払賃料      8,415,868 円　×　12ヶ月　＝　     100,990,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,063.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 建物管理費等と同額を徴収することを想定し、いずれも非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       100,990,416 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   9.0 ％　＝　　     9,240,337 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 93,430,079 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,230,743 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         293,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,743,581 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,013,992 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      95,737,371 円　　　　（　        91,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,098 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊明 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,360,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,106,817 円  　　　      102,670,416　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,438,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,520,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,665,717 円　（　　　　　　        19,738 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9362    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   4,500.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,336,000 円  
（　　　　　        67,179 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 95,737,371 円      
②総費用 20,665,717 円      
③純収益　①－② 75,071,654 円      
④建物等に帰属する純収益 70,336,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,735,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,433,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,234 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,134,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊明 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊明市前後町善江１７３７番
 1807000063562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考