別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
知立 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知立 -7 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 藤本 哲太郎   TEL.
鑑定評価額 29,600,000 円  1㎡当たりの価格 143,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
知立市山町御手洗2番54
②地積
 (㎡)
207  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



台形
1:1.2
住宅

W2
一般住宅を中心にア
パート等も見られる
住宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水 三河知立

620m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m市
交通

施設
知立駅東方

1.2km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅の中にアパート等も見られる旧来からの住宅地域であり、特別の変動要因はなく、当面は現状を維持す
るものと予測される。地価は旺盛な需要を反映し上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                 0.0
方位                +1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           143,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            30,700 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知立市及び周辺市の住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有するエンドユーザー及び自動車関連
企業への通勤者であると考えられる。当該地域は知立市の中心部に比較的近く利便性の良い住宅地域であり、堅調な不
動産需要を背景に地価は上昇傾向で推移している。取引市場の中心となる価格帯は土地のみでは3,000万円前後、
土地建物の総額で5,000万円前後と認められる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地の属する近隣地域は一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域であるが、地域内の不動産の価格は自
用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。一方、収益価格は土地価格に見合った賃料を
徴収することが困難であることを反映してかなり低位に求められた。よって、本評価では現在の需給の趨勢を反映して
いる比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 知立 -9                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        135,000 円/㎡
[104.4]
100
100
[101.0]
100
[ 98.0]
[101.0]
100
144,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          133,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
名古屋市への交通利便性や西三河地域の通勤
に適していること等を背景に、住宅地には品
薄感も見られ、需要は広範囲にわたり堅調を
維持している。

旧来からの混在住宅地域であるが、三河知立
駅の移設、開業に伴う需要の高まりを背景に
、地価は上昇傾向にある。


北東道路であり、日照、通風等の居住の快適
性が優れ、やや良好な競争力を有しているが
、個別的要因に変動はない。
行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境        -1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.5 %  %
3 試算価格算定内訳 知立 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A知立06
34
-528
知立市

建付


  
(           ) 
不整形 北5m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
b A知立06
44
-518
知立市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地




1中専
地区計画等
(60,150)
c A知立07
34
-10
知立市

建付


  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
d B知立07
34
-1
知立市

建付


  
(           ) 
長方形 北4.1m市道、
中間画地




1住居

(60,164)
e A知立07
34
-1
知立市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東3.5m市道
、西3m、
角地



1住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
110,523  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

125,014 
100
[  90.2]

138,596 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

140,000 
b (            
154,040  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.0]

146,053 
100
[  95.1]

153,578 

155,000 
c (            
136,754  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

135,950 
100
[ 100.8]

134,871 

136,000 
d (            
106,912  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

108,409 
100
[  77.9]

139,164 

141,000 
e (            
112,054  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[   /  ]
100
[  99.7]

115,089 
100
[  82.3]

139,841 

141,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境      -7.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -2.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     -18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +2.0 環境     -16.0
画地      -0.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     143,000 円/㎡]  



知立 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に位置しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,593,612 

544,521 

2,049,091 

1,761,360 

287,731 
( 0.9728
279,905 
  4.5 -  0.1 )
4.4%  
⑧収益価格        6,361,477 円    (      30,700 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
知立 -7 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 77.00 LS2 154.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   207 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅を想定し、平均専有面積は約39㎡(計4戸)とした。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定したため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
居宅
77.00 

100.0 

77.00 

1,355 

104,335 
2.0  208,670 
1.0  104,335 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


154.00 

100.0 

154.00 


208,670 
417,340 
208,670 
⑨年額支払賃料        208,670 円 × 12ヶ月 =        2,504,040 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      154.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,504,040 円  ×     6.0 %                          
+            180,000 円  ×     6.0 % =         161,042 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,522,998 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           417,340 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            3,923 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          208,670 円 ×    94.0 %  ×    0.3400 =           66,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,593,612 円    (         12,530 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,396 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,355 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
知立 -7 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 98,400 円           24,600,000 ×       0.4 %
②維持管理費 80,521 円             2,684,040 ×       3.0 %
③公租公課  土地                65,500 円     査定額
 建物               250,900 円           24,600,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        24,600 円           24,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円           24,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    544,521 円 (               2,631 円/㎡)  (経費率    21.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×      154.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0716        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0565 ×  40 % + 0.0763 ×  40 % + 0.0925 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,761,360 円  
(              8,509 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,593,612 円      
②総費用 544,521 円      
③純収益 ①-② 2,049,091 円      
④建物等に帰属する純収益 1,761,360 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 287,731 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
279,905 円      

  (                          1,352 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                               6,361,477 円


(                        30,700 円/㎡)
4 不動産ID 知立 -7 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  知立市山町御手洗2番54
1827005223698-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
知立 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知立 -7 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 山本 健二   TEL.
鑑定評価額 29,600,000 円  1㎡当たりの価格 143,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
知立市山町御手洗2番54
②地積
 (㎡)
207  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



台形
1:1.2
住宅

W2
一般住宅を中心にア
パート等も見られる
住宅地域
北東6m市道 水道、ガス、下水 三河知立

620m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
知立駅東方

1.2km
法令

規制
1住居
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
名鉄三河線「三河知立」駅移転開業により、利便性向上が認められ住宅地としての選好性の高さから、地価は上
昇にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                 0.0
方位                +1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           143,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            25,300 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、知立市およびその周辺市における住宅地域一円である。需要の中心は知立市及びその周辺市に通勤する
30~40代の一次取得者であり、特に当該地域においては自動車産業の従事者が多く見られる。市場における需給動
向は堅調に推移しており、価格水準は上昇傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯は、土地で2,50
0万円前後、建売分譲で4,500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動する
ことから、不動産の収益性を前提とする価格形成がされ難いと思料され、収益価格の相対的信頼性は劣ると判断される
。本件においては収益価格は参考に留め、規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である
比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 知立 -9                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        135,000 円/㎡
[104.4]
100
100
[101.0]
100
[ 99.0]
[101.0]
100
142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          133,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
賃上げなど雇用環境の改善もみられる一方で
物価高や円安進行、不安定な世界情勢等が経
済へ与える影響を注視する必要ある。


三河知立駅移転開業により、利便性向上が認
められる地域であり、割安な地価水準から地
価は大きな上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.5 %  %
3 試算価格算定内訳 知立 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A知立06
34
-521
知立市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5.4m市道、
北4.3m、角地




1中専

(60,150)
b A知立07
34
-40
知立市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
c A知立07
34
-22
知立市

更地


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
d A知立07
34
-5
知立市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 西7.5m市道、
東1m、二方路




1中専

(60,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
121,519  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

118,397 
100
[  78.6]

150,632 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

152,000 
b (            
122,637  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

117,615 
100
[  85.8]

137,080 

138,000 
c (            
123,573  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

125,303 
100
[  90.7]

138,151 

140,000 
d (            
133,563  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

135,018 
100
[  97.0]

139,194 

141,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境     -19.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     -15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      -2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     143,000 円/㎡]  



知立 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,657,207 

566,076 

2,091,131 

1,854,440 

236,691 
( 0.9728
230,253 
  4.5 -  0.1 )
4.4%  
⑧収益価格        5,233,023 円    (      25,300 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
知立 -7 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 77.00 LS2 154.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   200 %   207 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積約39㎡/戸、2戸の2階建共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 2
住宅
77.00 

100.0 

77.00 

1,400 

107,800 
2.0  215,600 
1.0  107,800 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


154.00 

100.0 

154.00 


215,600 
431,200 
215,600 
⑨年額支払賃料        215,600 円 × 12ヶ月 =        2,587,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      154.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,500 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          162,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,587,200 円  ×     6.0 %                          
+            162,000 円  ×     6.0 % =         164,952 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,584,248 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           431,200 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            4,053 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          215,600 円 ×    94.0 %  ×    0.3400 =           68,906 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,657,207 円    (         12,837 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,442 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,400 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
知立 -7 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 103,600 円           25,900,000 ×       0.4 %
②維持管理費 82,476 円             2,749,200 ×       3.0 %
③公租公課  土地                64,100 円     査定額
 建物               264,100 円           25,900,000 ×    60.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        25,900 円           25,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,900 円           25,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    566,076 円 (               2,735 円/㎡)  (経費率    21.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,900,000 円                          設計監理料率
  168,000 円/㎡ ×      154.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0716        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0565 ×  40 % + 0.0763 ×  40 % + 0.0925 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,854,440 円  
(              8,959 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,657,207 円      
②総費用 566,076 円      
③純収益 ①-② 2,091,131 円      
④建物等に帰属する純収益 1,854,440 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 236,691 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
230,253 円      

  (                          1,112 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                               5,233,023 円


(                        25,300 円/㎡)
4 不動産ID 知立 -7 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  知立市山町御手洗2番54
1827005223698-0000
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備考