別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
知立 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知立 -3 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.
鑑定評価額 41,200,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知立市八橋町的場４３番２外
 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:2		 住宅

Ｓ2		 農家住宅と一般住宅
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス 三河八橋

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 三河八橋駅南西方

740m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 開発業者等による住宅地の開発、分譲を通じて住宅地域の熟成度が高まることが予測される。住宅地需要は堅調
であり、地価は上昇で推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び名鉄名古屋本線・三河線沿線の知立市及び周辺市に広がる住宅地域である。主たる需
要者は西三河地域に勤務する給与所得者である。近隣地域は鉄道駅、小学校、スーパーまで徒歩１０分程度圏内にあり
、豊田市方面への通勤利便性も高いことから安定的な需要が見込まれる。土地は画地規模に応じて１５００万円～３０
００万円程度、新築の戸建物件は３５００万円～４５００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある一般住宅地の取引事例より試算されており、取引価格を決定する指標とし
て説得力が高い。遊休土地の活用としてのアパート等が見られるものの賃料水準は土地価格に見合うものではなく、対
象標準地において共同住宅の賃貸を想定したものの収益価格は低位に試算された。そこで、取引市場の実態を反映した
比準価格を重視し収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　知立 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[101.0]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 118,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 知立市は旧街道の歴史を持ち、鉄道、道路等
のインフラが発達し住商工のバランスがとれ
た都市であり、市中心部から郊外まで地価動
向は堅調である。

近隣地域周辺では住宅地のミニ開発がたびた
び見られ住宅地域の熟成度が高まる傾向にあ
る。住宅地需要は堅調であり、地価は上昇で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 知立 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知立０７
３４
-21		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西5m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
b Ａ知立０７
３４
-19		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東2.3m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
c Ａ知立０７
３４
-22		 知立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
d Ａ知立０６
４４
-517		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e Ａ知立０７
３４
-10		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
126,238 		 100
[ 106.0]
119,092 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
74,824  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
88,997 		 100
[  74.6]
119,299 
119,000 
c (　           ) 
123,573  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
125,303 		 100
[ 105.0]
119,336 
119,000 
d (　           ) 
125,675  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
125,798 		 100
[ 111.8]
112,521 
113,000 
e (　           ) 
136,754  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
135,950 		 100
[ 111.0]
122,477 
122,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



知立 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,878,377 
1,046,047 
3,832,330 
3,551,360 
280,970 		 （　0.9728）
273,328 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,212,000 円　　　　（　     17,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
知立 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.80 ＬＳ2 291.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   150 ％   150 ％   349 ㎡     13.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ共同住宅。平均専有面積約７３㎡。平面式（自走式）駐車場４台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
145.80 
100.0 
145.80 
1,380 
201,204 		 2.0  402,408 
1.0  201,204 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
291.60 
100.0 
291.60 

402,408 		 804,816 
402,408 
⑨年額支払賃料        402,408 円　×　12ヶ月　＝　       4,828,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,828,896 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       302,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,742,202 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           804,816 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,565 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          402,408 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         128,610 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,878,377 円　　　　（　        13,978 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
知立 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,400 円  　　　　     49,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 151,347 円  　　　        5,044,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      505,900 円  　　　　     49,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,600 円  　　　　     49,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,600 円  　　　　     49,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,046,047 円　（　　　　　　         2,997 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     291.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,551,360 円  
（　　　　　        10,176 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,878,377 円      
②総費用 1,046,047 円      
③純収益　①－② 3,832,330 円      
④建物等に帰属する純収益 3,551,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 280,970 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 273,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          783 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,212,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 知立 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知立市八橋町的場４３番２
 1827005227532-0000
2 　知立市八橋町的場４３番４
 1827005227534-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
知立 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知立 -3 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　田代　徳恵   TEL.
鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知立市八橋町的場４３番２外
 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:2		 住宅

Ｓ2		 農家住宅と一般住宅
等が建ち並ぶ既成住
宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス 三河八橋

740m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 三河八橋駅南西方

740m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅を中心とする既成住宅地域である。今後も現状を維持するものと予測されるが、周辺では中規模住宅跡
地等での分譲用地開発が見られ、地価水準は上昇基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知立市を中心とする周辺市の住宅地域である。需要者の中心は西三河地域へ通勤する一次取得者のほか、
建売業者もみられる。知立市北東部に位置する古くからの既成住宅地域であり、中規模住宅跡地での分譲用地開発が見
られるなど、需給関係は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地１５００万円～２５００万円前後、新築戸建
分譲３５００万円～４５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺ではアパートも見られるが、相続税対策や遊休地活用等の目的がほとんどで、投資目的での建設は少ない
。収益価格は投資に見合う賃料が収受できず、低位に試算されたが、需要者は居住の快適性を重視して土地取引を行う
ため、収益性が価格形成に与える影響は弱いと判断した。したがって、収益価格は参考に留めて、市場の実態を反映し
た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　知立 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[101.0]		 100
[117.4]		 [100.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地元企業の好業績を反映して宅地需要は強い
ものの、建物価格の上昇等により新設住宅着
工戸数は減少傾向で、需要の高まりに一服感
がある。

特段の変動要因はないが、熟成度の高い既成
住宅地域であり、地価は堅調に推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 知立 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知立０７
３４
-21		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西5m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
b Ａ知立０７
３４
-22		 知立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
c Ａ知立０６
３４
-521		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m市道、
北4.3m、角地
１中専

(60,150)
d Ａ知立０７
３４
-19		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東2.3m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
126,238 		 100
[ 106.0]
119,092 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
123,573  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
125,303 		 100
[ 107.1]
116,996 
117,000 
c (　           ) 
121,519  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
118,397 		 100
[ 100.0]
118,397 
118,000 
d (　           ) 
74,824  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
88,997 		 100
[  73.8]
120,592 
121,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



知立 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,742,860 
1,008,648 
3,734,212 
3,401,000 
333,212 		 （　0.9728）
324,149 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      7,367,023 円　　　　（　     21,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
知立 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 145.80 ＬＳ2 291.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   150 ％   150 ％   349 ㎡     13.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの２階建共同住宅（平均専有面積約７３㎡／戸、計４戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
145.80 
100.0 
145.80 
1,340 
195,372 		 2.0  390,744 
1.0  195,372 

 2～ 2		 住宅
145.80 
100.0 
145.80 
1,340 
195,372 		 2.0  390,744 
1.0  195,372 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
291.60 
100.0 
291.60 

390,744 		 781,488 
390,744 
⑨年額支払賃料        390,744 円　×　12ヶ月　＝　       4,688,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,688,928 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       294,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,610,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           781,488 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          390,744 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         124,882 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,742,860 円　　　　（　        13,590 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,340 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
知立 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,000 円  　　　　     47,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 147,148 円  　　　        4,904,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      484,500 円  　　　　     47,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,500 円  　　　　     47,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,500 円  　　　　     47,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,008,648 円　（　　　　　　         2,890 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     291.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0716     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,401,000 円  
（　　　　　         9,745 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,742,860 円      
②総費用 1,008,648 円      
③純収益　①－② 3,734,212 円      
④建物等に帰属する純収益 3,401,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 333,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 324,149 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          929 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,367,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 知立 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知立市八橋町的場４３番２
 1827005227532-0000
2 　知立市八橋町的場４３番４
 1827005227534-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考