令和7年1月15日　提出 知立 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知立 -1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　田代　徳恵   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知立市八ツ田町１丁目３番４ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の新興 住宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 牛田 910m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　９ ｍ市道 交通 施設 牛田駅南方 910m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 低層住宅を中心とする居住環境が良好な住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準 は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知立市を中心とする周辺市の住宅地域である。需要者の中心は西三河地域に勤務する一次取得者のほか、 建売業者もみられる。街区の整然性、生活利便性、居住環境が良好な住宅地域である。熟成度は増しつつあり、需給関 係は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地２０００万円前後～２５００万円前後、新築戸建分譲３５００万 円～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。居住の快適性 を重視した自用の戸建住宅の建設を目的とする取引が多い住宅地域であり、類似地域において得られた多数の取引事例 に基づき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。各事例間の斟酌の程度も適切で、説得力を有する価格である 。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知立 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    182,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [120.6] [101.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元企業の好業績を反映して宅地需要は強い ものの、建物価格の上昇等により新設住宅着 工戸数は減少傾向で、需要の高まりに一服感 がある。 特段の変動要因はないが、利便性、居住環境 共に良好な住宅地域である。値頃感から人気 は高く、需給動向は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％