令和7年1月15日　提出 知多 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -14 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　住井　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市岡田字西違脇４番８ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる既成住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 長浦 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 長浦駅南東方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は知多市内の名鉄常滑線沿線の住宅地域である。主たる需要者は市内及び周辺市町に居住する自己利用目 的の個人である。対象不動産が位置する字西違脇地区は、市街地の外周に形成された既成住宅地域で新旧の住宅等が混 在している。街路条件に劣る地域性から需要者は近隣住民あるいは地縁的選好性を有する者が主体となることから地価 は弱含み傾向にある。市場の中心価格帯は土地は６００万円程度、建売分譲で３１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は知多市内の住宅地域内の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行っ て求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地域性、賃料相場水準等の制約から賃貸事業の 採算性を満たす建物の想定が困難であり非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知多 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [167.9] [104.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況が全体的に堅調にある中で、市内 住宅地需要もその動向と同様の推移を示して いる。 住宅地域として居住環境の安定性が認められ る地域であり、地域要因に特段の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％