別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東海 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東海 5-5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　圓一   TEL.
鑑定評価額 217,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 83,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東海市加木屋町大清水６０８番外
 ②地積
　(㎡)		 2,031  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1:1		 店舗、事務所兼作業
所
ＲＣ2		 低層の店舗、営業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 東10.8m県道、三方路 水道、ガス、下水 八幡新田

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．８ｍ県道 交通

施設		 八幡新田駅北西方

430m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗、営業所等を中心とした路線商業地域で、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東海市及びその周辺市区町における幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。需要者の中心は
、沿道サービス型店舗あるいは事業所用地の取得を目的とする法人等で、画地規模から大手法人も市場参加者となる。
需要の中心となる価格帯は、需要者の事業規模、業態等によって大幅な開差が生ずるため一様でない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準（市場性）が指標になる。比準価
格は、東海市を中心とする商業地の事例から求められており、市場の実勢を反映した実証的な価格であると言える。一
方、近隣地域における賃貸経営においては、投下資本に対する収益性は低く、収益価格は低位に求められた。本件では
市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東海 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[104.0]		 100
[126.3]		 [ 99.8]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇による先行きの不透明感及び金融市
場の変動等に留意を要するが、実需を中心と
する需要は安定的であり、価格は総じて上昇
基調にある。

県道沿いの路線商業地域として成熟しており
、地域要因に特段の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東海 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東海０６
２０
-550		 東海市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東10m県道、
北4.7m、角地
１中専

(60,200)
b Ａ東海０６
２０
-566		 東海市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北27m国道、
東19m、角地
１住居

(70,200)
c Ａ東海０６
２６
-15		 東海市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8.4m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ東海０６
２４
-513		 東海市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e Ａ東海０７
２９
-21		 東海市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西19.6m県
道、北東8m、
南東5.9m、
三方路
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
115,242 		 100
[  99.0]
116,406 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
136,674  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.9]
130,221 		 100
[ 130.1]
100,093 
99,900 
c (　           ) 
99,951  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,150 		 100
[  89.7]
113,880 
114,000 
d (　           ) 
125,497  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,003 		 100
[ 123.7]
102,670 
102,000 
e (　           ) 
148,110  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
139,528 		 100
[ 132.4]
105,384 
105,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



東海 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,096,689 
3,751,981 
10,344,708 
5,421,780 
4,922,928 		 （　0.9533）
4,693,027 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    114,464,073 円　　　　（　     56,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東海 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 524.88 Ｓ1 524.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   2,031 ㎡     35.4 m x   34.8 m  前面道路：県道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一括賃貸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
524.88 
100.0 
524.88 
2,350 
1,233,468 		 3.0  3,700,404 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
524.88 
100.0 
524.88 

1,233,468 		 3,700,404 
0 
⑨年額支払賃料      1,233,468 円　×　12ヶ月　＝　      14,801,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     524.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,801,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       740,081 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,061,535 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,700,404 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,096,689 円　　　　（　         6,941 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東海賃貸１３
　　　　-503		 2,418  
(   2,373) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,364 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,356 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ南賃貸２０
　　　　-6		 3,076  
(   2,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,616 
c Ｂ東海賃貸１５
　　　　-509		 1,942  
(   1,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,047 
東海 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 409,500 円  　　　　     81,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 740,081 円  　　　       14,801,616　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,742,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      696,100 円  　　　　     81,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,751,981 円　（　　　　　　         1,847 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     524.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0647 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,421,780 円  
（　　　　　         2,670 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,096,689 円      
②総費用 3,751,981 円      
③純収益　①－② 10,344,708 円      
④建物等に帰属する純収益 5,421,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,922,928 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,693,027 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,311 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,464,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東海 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東海市加木屋町大清水６０８番
 1802005165473-0000
2 　東海市加木屋町大清水６０９番
 1802005165474-0000
3 　東海市加木屋町大清水６１０番
 1802005165475-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
東海 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東海 5-5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹   TEL.
鑑定評価額 213,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 83,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東海市加木屋町大清水６０８番外
 ②地積
　(㎡)		 2,031  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1:1		 店舗、事務所兼作業
所
ＲＣ2		 低層の店舗、営業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 東10.8m県道、三方路 水道、ガス、下水 八幡新田

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．８ｍ県道 交通

施設		 八幡新田駅北西方

430m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗や営業所等の建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。地
価は近時の需給動向に鑑み、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東海市及び隣接市町等における路線商業地域と判定される。需要者は事業法人，投資家等が中心と想定さ
れる。当該地域は、比較的交通量の多い路線商業地域であるため、多様な用途を前提とした一定の潜在需要が認められ
る。また、周辺路線商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する近隣地域は店舗や営業所等の建ち並ぶ路線商業地域であり、商業集積度や繁華性の程度は市場にお
いて中低位と認められ、かかる商的効用の程度を反映して収益価格は低位に求められた。本件では、市場での取引実態
を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東海 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[104.0]		 100
[128.5]		 [ 99.8]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東海市の人口は微減傾向にあるが、取引件数
は昨年同期比で微増傾向にある。利便性の高
い地域を中心に不動産市況は安定的に推移し
ている。

地域要因について特段の変動は認められない
。店舗や営業所等の建ち並ぶ路線商業地域で
あり、地価は緩やかな上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東海 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東海０７
３１
-10		 東海市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
東22m、角地
近商
地区計画等
(90,200)
b Ａ東海０６
２６
-537		 東海市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.8m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ東海０６
２４
-513		 東海市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ａ東海０６
２６
-15		 東海市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8.4m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
115,710 		 100
[ 109.2]
105,962 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
122,929  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
124,035 		 100
[ 119.2]
104,056 
104,000 
c (　           ) 
125,497  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,003 		 100
[ 125.8]
100,956 
101,000 
d (　           ) 
99,951  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,150 		 100
[  94.6]
107,981 
108,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



東海 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,130,346 
3,675,700 
10,454,646 
5,243,040 
5,211,606 		 （　0.9533）
4,968,224 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    121,176,195 円　　　　（　     59,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東海 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 524.88 Ｓ1 524.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   2,031 ㎡     35.4 m x   34.8 m  前面道路：県道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
524.88 
100.0 
524.88 
2,240 
1,176,000 		 3.0  3,528,000 
3.0  3,528,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
524.88 
100.0 
524.88 

1,176,000 		 3,528,000 
3,528,000 
⑨年額支払賃料      1,176,000 円　×　12ヶ月　＝　      14,112,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     524.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,112,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       705,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,406,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,528,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,528,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         690,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,130,346 円　　　　（　         6,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,240 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東海 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,000 円  　　　　     79,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 705,600 円  　　　       14,112,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,742,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      673,200 円  　　　　     79,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,675,700 円　（　　　　　　         1,810 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     524.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0662     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0647 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,243,040 円  
（　　　　　         2,582 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,130,346 円      
②総費用 3,675,700 円      
③純収益　①－② 10,454,646 円      
④建物等に帰属する純収益 5,243,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,211,606 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,968,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,176,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東海 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東海市加木屋町大清水６０８番
 1802005165473-0000
2 　東海市加木屋町大清水６０９番
 1802005165474-0000
3 　東海市加木屋町大清水６１０番
 1802005165475-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考