令和7年1月15日　提出 東海 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -24 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市富木島町上り戸３４番３ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く建ち 並ぶ住宅地域 南西3.5m市道 水道、ガス、下水 太田川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 太田川駅東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 付近では建売住宅の開発も見られ、住宅地域のエリアを広げつつあるが、当該地域は一般住宅を主とする狭隘な 街路の多い既成の住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線、河和線を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は東海市及び隣接市町の主に名古屋市へ通 勤する一次取得者である。当該地域は道路幅員が狭隘で、且つ街区も整っていない丘陵地の既成住宅地である。しかし ながら、近年、周辺にミニ開発を主とする建売住宅が増えつつあり、それが地価に影響を及ぼしてきている。需要の中 心となる価格帯は、土地で１，２００～１，５００万円程度、新築戸建物件は３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。 一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地 域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [102.0] 100 86,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 所得の伸び悩み、物価上昇が続く中、景気は 緩やかな回復基調にあり、当市の住宅地は全 般的に強含みで推移している。 狭隘な街路が多い既成の住宅地域であるが、 近年は周辺に建売住宅用地の開発が多く見ら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％