令和7年1月15日　提出 東海 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -11 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤林　賢児   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市大田町後田１４１番３ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等が見られる 住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 太田川 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 太田川駅北東方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 太田川駅近くの住宅地は、土地建物の総額が高額の物件は、建築コスト上昇で総額が嵩み、諸物価高騰もあり成 約しにくいが、土地区画整理外の地域で価格がもともと高くはないので、需要が弱気に転じている訳ではない。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線及び常滑線沿線の東海市の住宅地域である。需要者の支払能力としては平均的なサラリーマ ン層が多く、同一需給圏内に居住する第一次取得層が中心であるが、名古屋市等同一需給圏外からの転入者も見られる 。太田川駅や商業施設に近く、隣接の区画整理済みの住宅地はずっと価格が上がり続けてきたが、ペースがダウンして いる。標準地の取引価格はもともと高くない。土地は３３００万円まで、新築の戸建物件は４５００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例より試算され、内容の検討は十分に行われており精度は高い。収益価格は、最寄駅 に比較的近いことから市内通勤者を対象とするアパート等収益物件も見受けられるが一時的な利用であり、支払賃料の 上限も認められる。また居住の快適性を考えるとやや規範性に欠けると言える。需要者の多くは自用目的の取引が中心 であるので比準価格をそのまま採用し、更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安の影響下、コストプッシュで企業物価・ 消費者物価何れも急激に上昇している。低金 利環境にあり現在のところは土地需要は普通 程度である。 土地区画整理はなされていない。換地処分後 の土地画整理事業地に隣接し、名鉄「太田川 駅」に近く、街区も整っているため需要は普 通である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％