令和7年1月15日　提出 東海 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -8 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　可児　良樹   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市荒尾町西川２９番２ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の ほか農家住宅も残る 住宅地域 東3m市道 水道、ガス、下水 新日鉄前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ｍ市道 交通 施設 新日鉄前駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほか農家住宅も残る街路条件の劣る既成住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面 は現状を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線の沿線で東海市の中央部から北部にかけての住宅地域が主な圏域である。主な需要者は、当 該圏域の居住者であり、圏域外からの転入は少ない。当該地域は、街区が未整備で需要者の選好性が弱い一方、相対的 割安感から一定の需要が認められ、地価は微増傾向で推移している。市場で中心となる価格帯は、土地は１０００万円 程度、新築戸建住宅は２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、交通接近条件のやや劣る街区未整備の既成住宅地域で、賃貸用建物を想定することが現実的ではないこと から収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視され る。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [110.8] [101.0] 100 73,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善するもとで、景気は緩 やかに回復している。住宅需要は概ね安定し ているが、物価上昇や金融動向等先行きには 留意を要する。 駅接近性に劣る曲折した街路の多い住宅地域 であり、地域要因に特段の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％