令和7年1月15日　提出 東海 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　寺本　啓二   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市加木屋町順見２５番２２ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 加木屋中ノ池 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 加木屋中ノ池駅北西方 890m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に展開する住宅団地内に存し、利便性や立地条件等から一般住宅を中心とする住環境や住宅地としての品 等を維持していくと予測される。地域北方で新駅「加木屋中ノ池」駅が２０２４年３月にの開設された。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線沿線の住宅地域が中心である。需要者の中心は東海市及び隣接市町の一次取得者である。コ ロナ禍にあるものの、市内住宅地の需給関係は安定的に推移している。当地域は東海市南部にあって、周辺地域では宅 地開発も行われており、需給関係は底堅い。土地価額で１，８００万円前後、分譲住宅（新築）では４，０００万円前 後が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅を主体とする住宅地域のため、取引は自用目的が中心であり、収益性より居住快適性を重視しされ ることを勘案し、収益還元法を非適用とした。当市場における価格形成においては、市場で発生した取引価格の動向が 重視されるものと思料される。したがって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利や諸物価の上昇が認められるが、経済の 回復傾向は継続しており、住宅需要は底堅く 、地価は安定又は上昇している。 新駅「加木屋中ノ池」駅が２０２４年３月に 開設され、交通接近性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％