令和7年1月15日　提出 東海 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 84,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市名和町東垣内６４番２１ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 名和 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 名和駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍で抑制されていた住宅需要の回復により地価の上昇率は拡大していたが、長期的にコストプッシュ型の インフレが続いており、需要の一巡と先行きに対する不安から地価上昇の勢いは逓減していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東海市北部の既成住宅地域である。主な需要者の属性は勤務地への通勤利便性や土地価格の割安感を重視 する、あるいは近隣地域や周辺地域に地縁を有する一次取得者である。選好性が弱い地域であるものの、名古屋方面へ のアクセスが良好なため地価は上昇基調にあったが、住宅取得費用は増加傾向にあって総額が重しとなり、実需の減退 が懸念される。土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法の前提となる共同住宅の想定が困難な画地条件のため、取引事例比較法のみを適用して試算した。自己利用 の建物が建ち並ぶ住宅地域において、土地の価格は近隣地域や代替、競争等の関係にある類似地域での取引価格と相互 に関連して形成される。比準価格は実際の取引事例を基礎とし、市場参加者の属性やその行動を反映した実証的な結果 であることから当該価格を妥当と判断し、不動産市場の需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　東海（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行きが不透明な中、建築資材や人件 費、金利の上昇により住宅取得コストが増加 しており、一次取得層の購買意欲は減退気味 である。 既成の住宅地域であり、市場の需給や地価動 向に直接的な影響を及ぼす地域要因の変動は 特段見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.2 ％