鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
新城 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新城 5-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　竹中　成仁

TEL.

鑑定評価額

46,300,000 円

１㎡当たりの価格

56,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新城市市場台１丁目７番５外				②地積　(㎡)	817 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 2:1	診療所Ｓ2	店舗、診療所等が見られる路線商業地域	南東12m市道、南西側道	水道、下水	野田城 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 230 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

野田城駅南西方

1.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、店舗等の入替はあるものの、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと
予測する。地価は弱含みで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として新城市及び東三河の商業地域である。需要者は飲食、小売、サービス業等を営む地縁性を有する
中小法人及び個人事業主、不動産業者等が中心である。背後地人口の減少及び高齢化の進展等により不動産需要は軟調
であり、地価は弱含みで推移している。取引規模によるばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

広域的には貸店舗等の収益物件も見られる準幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判
断を行うことから、収益性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試
算された。一方、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優
る比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新城 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[140.4]

[103.9]
100

56,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新城市において、人口は減少傾向、世帯数は
微増傾向にある。不動産の取引件数は概ね横
這いであり、不動産取引は全般に軟調である
。

市南西部に位置する幹線沿いの路線商業地域
であり、商業地に対する需要は軟調で、地価
はやや下落して推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

新城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ新城０６３８ -6	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西3.8m、角地		２住居 (60,200)
b	Ａ新城０６２７ -504	新城市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、北東2m、角地		２住居地区計画等 (60,200)
c	Ａ新城０６３５ -505	新城市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m国道、中間画地		準都計特定用途制限地域 (60,200)
d	Ａ新城０６３５ -506	新城市		底地	（　）	ほぼ整形	南東7.8m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	Ａ新城０６３８ -504	新城市		底地	（　）	不整形	北西23m国道、南東3m、二方路		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,874	100 [ 112.1]	57,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.9] 　　　　 100	60,100
b	(　 52,908) 58,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,786	100 [ 110.2]	53,345		55,400
c	(　 30,365) 34,506	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	37,918	100 [ 73.0]	51,942		54,000
d	(　 31,263) 31,263	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,950	100 [ 58.7]	52,726		54,800
e	(　 48,802) 61,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,000	100 [ 111.2]	54,856		57,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,700 円／㎡]

新城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,735,645	1,176,945	3,558,700	2,652,360	906,340	（　0.9737） 882,503	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,385,479 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	260.00	Ｓ1	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	817 ㎡	38.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗…１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	1,618	420,680	3.0	1,262,040
							1.0	420,680
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		420,680		1,262,040
								420,680

⑨年額支払賃料	420,680 円　×　12ヶ月　＝　 5,048,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,048,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 403,853 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,644,307 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,262,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,611 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 79,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,735,645 円　　　　（　 5,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,618 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	186,000 円	37,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,445 円	5,048,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 385,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,400 円	37,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,176,945 円　（　　　　　　 1,441 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,200,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,652,360 円（　　　　　 3,246 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,735,645 円
②総費用	1,176,945 円
③純収益　①－②	3,558,700 円
④建物等に帰属する純収益	2,652,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	906,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	882,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,385,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新城 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新城市市場台一丁目７番５	1805000456123-0000
2	新城市市場台一丁目７番６	1805010011334-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
新城 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新城 5-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　田島　拓

TEL.

鑑定評価額

46,400,000 円

１㎡当たりの価格

56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新城市市場台１丁目７番５外				②地積　(㎡)	817 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 2:1	診療所Ｓ2	店舗、診療所等が見られる路線商業地域	南東12m市道、南西側道	水道、下水	野田城 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 230 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

野田城駅南西方

1.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当市郊外の路線商業地域で店舗等の入替はあるが土地利用は概ね現状で推移するものと予測する。交通量が比較
的多く商業地域としての地位も確立していることから、地価水準は安定的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として新城市内及び隣接市の商業地域である。需要者の中心は、医院、営業所のほか店舗等の経営を目
的とする個人又は事業法人である。人口減少、高齢化等当市を取り巻く商業地市況は依然厳しさがみられるが、当地域
周辺商業地域は店舗の入替が比較的少なく、市街化区域に存する為、大幅な地価下落は認められない。需要の中心とな
る価格帯は、取引規模にバラツキがあることから把握は難しいが、対象標準地の規模で４０百万円台半ばとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は市内準幹線道路沿いの路線商業地域に存する。比準価格は、規範性が高い取引事例を採用し、相互に関連
づけて試算した。収益価格は、地域的特性や需給動向を踏まえて平家建店舗の部分貸しを想定して試算したが、元本価
値に即応する賃料を収受し得ない賃貸市場の実態や建築費上昇等を反映し低位に求められた。よって、実証的な比準価
格を重視して収益価格を参酌し、対象標準地の規準価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新城 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[140.4]

[103.9]
100

56,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市人口は継続的な減少傾向にあり、地価水
準は概ね底値付近にあるものの、このところ
の建設物価上昇に伴い地価下方圧力がやや強
まっている。

区画整理された地域内に存する路線商業地域
であり、商環境に厳しさは残るものの、競合
商業地域との棲み分けができており、地価は
安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

新城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ新城０６３８ -504	新城市		底地	（　）	不整形	北西23m国道、南東3m、二方路		準住居 (60,200)
b	Ａ新城０６２７ -504	新城市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、北東2m、角地		２住居地区計画等 (60,200)
c	Ａ新城０６３８ -6	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西3.8m、角地		２住居 (60,200)
d	Ａ新城０７４０ -2	新城市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、南3m、北3.5m、三方路		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 48,802) 61,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,000	100 [ 109.2]	55,861	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.9] 　　　　 100	58,000
b	(　 52,908) 58,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,786	100 [ 112.4]	52,301		54,300
c	(　 ) 66,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,874	100 [ 116.6]	55,638		57,800
d	(　 ) 63,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	64,124	100 [ 116.5]	55,042		57,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,800 円／㎡]

新城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,110,281	1,154,426	3,955,855	2,780,700	1,175,155	（　0.9737） 1,144,248	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	23,838,500 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	260.00	Ｓ1	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	817 ㎡	38.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗貸しを想定。使用容積率が低位に止まっている理由は、地域の実需要と投資採算性、駐車スペースを考慮したため。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建かつ共用部分がないため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	100.0	260.00	1,746	453,960	3.0	1,361,880
							1.0	453,960
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		453,960		1,361,880
								453,960

⑨年額支払賃料	453,960 円　×　12ヶ月　＝　 5,447,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,447,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 435,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,011,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,361,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,529 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 453,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 86,034 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,110,281 円　　　　（　 6,255 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ新城賃貸３５　　　　-501	1,585 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,780 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３７　　　　-502	1,547 ( 1,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,799
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,000 円	39,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,426 円	5,447,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 386,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 331,500 円	39,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,154,426 円　（　　　　　　 1,413 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,780,700 円（　　　　　 3,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,110,281 円
②総費用	1,154,426 円
③純収益　①－②	3,955,855 円
④建物等に帰属する純収益	2,780,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,175,155 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,144,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,838,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新城 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新城市市場台一丁目７番５	1805000456123-0000
2	新城市市場台一丁目７番６	1805010011334-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考