令和7年1月15日　提出 稲沢 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -17 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　児玉　和久   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市天池西町１３６番 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅、 一般住宅が混在する 住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 国府宮 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 国府宮駅西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅、一般住宅を主とする市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、 当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね稲沢市及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半を占 め、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は旧来からの既成住宅地域で、地縁性を有する居住者間での取引が 多い。市内中心部や駅からやや離れているが、大型商業施設が近くにあり、生活利便性は比較的良好で、需要は安定し ている。土地は８００万円～１，３００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成住宅地域で、自用目的の取引需要が中心である。アパート等の賃貸物件はほとんど見られず、 不動産賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性、市場性等を重視して価格形成が行われ る蓋然性が高いため、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢駅、国府宮駅周辺の住宅需要は堅調であ るが、利便性が劣る旧祖父江町、旧平和町の 住宅需要は依然として弱く、地価の二極化が 進んでいる。 市街化調整区域内の既成住宅地域で、市内中 心部や駅からやや離れているが、値頃感から 需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％