令和7年1月15日　提出 稲沢 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -15 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市平和町城西２２４番 ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4.4m市道 水道、ガス、下水 勝幡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．４ｍ市道 交通 施設 勝幡駅西方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はない。宅地利用度は高く住宅地域 としてほぼ熟成しており、当面は現状推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲沢市の南西部、名鉄津島線、尾西線各駅を最寄駅とする市街化調整区域内の住宅地域一帯。需要者の中 心は一次取得者層の個人と推測する。鉄道駅から徒歩圏内にあるが外部からの新規流入は少なく需要者層は限定的であ る。取引は少なく、地価水準は低位であるが需要は停滞しており、地価は横這いで推移している。中心となる価格帯は 土地で６００万円～９００万円前後、新築戸建物件で２０００万円～２８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を非適用としたため、取引事例比較法１手法のみの適用であるが、取引事例比較法では周辺類似地域におけ る規範性を有する取引事例から比準価格を算出した。周辺地域は自用目的の需要が中心であり、収益性が市場参加者の 価格判断に与える影響は限定的であり、不動産市場における比準価格の客観性、価格説得性は高いと判断する。よって 比準価格を採用し、代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.6] [105.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利が上昇局面にあり、需要の堅調な一部の 地域を除き、全般に不動産市場への影響が広 範囲に見られる。地価の二極化が継続してい る。 宅地需要及び地価変動を左右する特段の要因 はない。宅地需要の停滞が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％