令和7年1月15日　提出 稲沢 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -13 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　川地　秀和   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市下津北山１丁目１５番４ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） 地区計画等 (90,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る区画整理済の新興 住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 稲沢 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 稲沢駅北東方 440m 法令 規制 近商 (90,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした一般住宅を中心とした住宅地域である。ＪＲ稲沢駅徒歩圏内と交通利便性に優れ、また周辺には 生活利便施設も多く、住環境も優れるため、発展的に推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線等の沿線で稲沢市及び周辺市の一般住宅を中心とした住宅地域である。 需要者の中心は地元地縁者等の個人であるが、周辺市からの転入者もみられる。稲沢駅徒歩圏内で名古屋中心部への接 近性にも優れ、かつ周辺には生活利便施設も多くみられ、区画整然とし住環境も良好であることから、住宅地としての 選好性は強い。中心となる価格帯は、土地で２０～３０百万円前後、新築戸建住宅で４０～６０百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等 を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取 引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、当該標準 地の鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [105.0] 100 [ 79.7] [100.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通利便性の優れる旧稲沢市の需要は高い水 準にあり、地価は上昇傾向にあるが、旧祖父 江町・平和町は需要は低く、二極化現象が鮮 明となっている。 価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動 は認められない。 価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変 動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％