令和7年1月15日　提出 稲沢 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -11 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　真希   TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市祖父江町森上本郷一２３番１３ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 河川保全区域 1:1 住宅 Ｗ2 川辺に一般住宅が多 く見られる住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 森上 690m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 森上駅東方 690m 法令 規制 １住居 (60,200) 河川保全区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部からは遠いものの、最寄駅に近接しており、戸建住宅主体の既成住宅地域として概ね熟成している。地 域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄尾西線及び名鉄津島線沿線の稲沢市及び周辺市内の住宅地域である。需要者は、圏内に地縁性を有 する一次取得者層が中心である。戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、市中心部からの接近性に劣るものの、最寄 駅から徒歩圏内にあって一定の需要が見込まれることから、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、規模 や属性等に応じて相違が認められるが、戸建住宅用地としては７００万円～１，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、環境条件等について比較可能性を有する名鉄尾西線沿線の事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算し た実証的な価格である。収益価格は、対象標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断 念した。本件では、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから 、単価と総額との関連性及び周辺の標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ東海道本線や名鉄名古屋本線沿線エリア に対する需要は堅調であるが、旧祖父江町・ 旧平和町に対する需要は相対的に弱く、二極 化が進んでいる。 市中心部から遠く、河川に近いため水害リス クの懸念もあるが、駅徒歩圏内で比較的街区 も良好であるため、地縁者を中心に一定の需 要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％