別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小牧 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 9-5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　一理   TEL.
鑑定評価額 2,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１外
 ②地積
　(㎡)		 22,588  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ4		 大中規模の倉庫が建
ち並ぶＩＣ背後の工
業地域		 北東9m市道、四方路 水道、ガス、下水 石仏

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 石仏駅北東方

3.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持してい
くものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尾張地方一円の工業地域である。需要者の中心は流通業務を営む企業等であるが、不動産投資顧問などに
よる不動産投資の参入も考えられ、県外からの需要も期待される。物流用地については需要は堅調であり、地価は上昇
傾向にある。取引価格は規模等により総額はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内には一棟貸しの収益物件としての需要も見られるが、収益価格は想定した建物のスペックにより賃料水準
は大きく異なるため、流動的にならざるを得なく規範性はやや劣ると判断した。本件では、最近の不動産市場の動向を
反映して求められた実証的価格である比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰などのリスクはあるものの、物流
用地に対する需要は比較的堅調である。



大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地
域であり、価格形成に影響を及ぼす目立った
変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小牧 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ愛西０６
２６
-1		 愛西市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
北5.5m、
二方路
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
b Ｂ一宮０６
２９
-501		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8.8m市道、
北6.4m、
北西5.6m、
三方路
準工

(70,200)
c Ａ春日井０
７２８
-58		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西27m国道、
東4.5m、北6m、
三方路
工業
河川保全区域
(70,200)
d Ａ豊田０７
３９
-2		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m市道、
西9m、角地
工専
地区計画等
(70,150)
e Ａ小牧０６
３３
-504		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
東6m、角地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
76,188 		 100
[  71.2]
107,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
111,807  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
110,286 		 100
[ 112.1]
98,382 
99,400 
c (　           ) 
100,920  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
107,400 		 100
[ 107.1]
100,280 
101,000 
d (　           ) 
51,771  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
53,821 		 100
[  52.7]
102,127 
103,000 
e (　           ) 
99,776  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,098 		 100
[ 102.9]
96,305 
97,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



小牧 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

514,641,964 
111,612,549 
403,029,415 
316,756,000 
86,273,415 		 （　0.9452）
81,545,632 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　  1,772,731,130 円　　　　（　     78,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小牧 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 11,268.02 Ｓ5 36,139.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   22,588 ㎡    105.0 m x  216.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階：倉庫兼事務所（約３６，０００㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 5		 倉庫、事務所
36,139.45 
100.0 
36,139.45 
1,230 
44,451,524 		 6.0  266,709,144 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
36,139.45 
100.0 
36,139.45 

44,451,524 		 266,709,144 
0 
⑨年額支払賃料     44,451,524 円　×　12ヶ月　＝　     533,418,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  36,139.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       533,418,288 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    21,336,732 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 512,081,556 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       266,709,144 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,560,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     514,641,964 円　　　　（　        22,784 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,236 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小牧 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 25,300,000 円  　　　　  5,060,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 16,002,549 円  　　　      533,418,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,445,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   41,745,000 円  　　　　  5,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     5,060,000 円  　　　　  5,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,060,000 円  　　　　  5,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     111,612,549 円　（　　　　　　         4,941 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  36,139.45 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0682 ×  10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 316,756,000 円  
（　　　　　        14,023 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 514,641,964 円      
②総費用 111,612,549 円      
③純収益　①－② 403,029,415 円      
④建物等に帰属する純収益 316,756,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 86,273,415 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 81,545,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,772,731,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小牧 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１
 1811005012398-0000
2 　小牧市大字西之島字申塚１０６４番１
 1811005127416-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小牧 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 9-5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐野　達也   TEL.
鑑定評価額 2,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１外
 ②地積
　(㎡)		 22,588  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ4		 大中規模の倉庫が建
ち並ぶＩＣ背後の工
業地域		 北東9m市道、四方路 水道、ガス、下水 石仏

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 石仏駅北東方

3.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模倉庫を中心としたＩＣに近い工業地域である。周辺において特段の地域要因の変化はみられず、現状の倉
庫・工場需要の堅調さを維持し、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市を中心に大口町等近隣市町を含む幹線道路への接近性に優れた工業地域と判定する。主たる需要
者は物流倉庫業等を営む法人である。昨今のＥＣ事業の発展により物流倉庫需要が高まっていることから特に名神及び
東名高速道路等のＩＣ近辺の工業地は地価が上昇しているが、建築費の高騰によって頭打ち感もみられる。中心となる
価格帯は、業種と事業規模によって価格に差が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地上に貸倉庫を想定し収益価格を求めたが、マルチテナント型倉庫における賃貸収支の現実的な想定は困難な
ため一棟貸しを前提としたが、不確定要素が多く、説得力が劣る点は否定できない。本件では、市場実態を反映した価
格である比準価格の説得力を認め、比準価格を重視して収益価格は参考に留め、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今の物価上昇による建築費の高騰や金利上
昇懸念により企業の投資判断は慎重になって
いるが、今のところ不動産市況は堅調である
。

大中規模の倉庫が建ち並ぶＩＣ背後の工業地
域である。地域要因に影響を及ぼす特段の変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小牧 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ一宮０６
２９
-501		 一宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8.8m市道、
北6.4m、
北西5.6m、
三方路
準工

(70,200)
b Ａ豊田０７
３９
-2		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m市道、
西9m、角地
工専
地区計画等
(70,150)
c Ａ春日井０
７２８
-58		 春日井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西27m国道、
東4.5m、北6m、
三方路
工業
河川保全区域
(70,200)
d Ａ小牧０６
３３
-504		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
東6m、角地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,807  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
110,286 		 100
[ 107.3]
102,783 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
51,771  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
53,821 		 100
[  52.7]
102,127 
103,000 
c (　           ) 
100,920  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
107,400 		 100
[ 107.1]
100,280 
101,000 
d (　           ) 
99,776  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,098 		 100
[ 102.9]
96,305 
97,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



小牧 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

489,180,542 
105,693,212 
383,487,330 
294,220,000 
89,267,330 		 （　0.9452）
84,375,480 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　  1,834,249,565 円　　　　（　     81,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小牧 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 11,268.02 Ｓ5 36,139.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   22,588 ㎡    105.0 m x  216.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階：倉庫兼事務所（約３６，０００㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 5		 倉庫、事務所
36,139.45 
100.0 
36,139.45 
1,197 
43,258,922 		 3.0  129,776,766 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
36,139.45 
100.0 
36,139.45 

43,258,922 		 129,776,766 
0 
⑨年額支払賃料     43,258,922 円　×　12ヶ月　＝　     519,107,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  36,139.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       519,107,064 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    31,146,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 487,960,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       129,776,766 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,219,902 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     489,180,542 円　　　　（　        21,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,197 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小牧 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 23,500,000 円  　　　　  4,700,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 15,573,212 円  　　　      519,107,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,445,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   38,775,000 円  　　　　  4,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     4,700,000 円  　　　　  4,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,700,000 円  　　　　  4,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     105,693,212 円　（　　　　　　         4,679 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　  36,139.45 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0682 ×  10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 294,220,000 円  
（　　　　　        13,026 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 489,180,542 円      
②総費用 105,693,212 円      
③純収益　①－② 383,487,330 円      
④建物等に帰属する純収益 294,220,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 89,267,330 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,375,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,735 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,834,249,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小牧 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１
 1811005012398-0000
2 　小牧市大字西之島字申塚１０６４番１
 1811005127416-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考