鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
小牧 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 9-2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　長谷川　恵史

TEL.

鑑定評価額

175,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市大字下末字野本３４７番１７				②地積　(㎡)	2,644 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:1	工場	中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域	北東9m市道	水道	小牧 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 160 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

小牧駅東方

2.7km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は工場等を中心とした既成の工業地域である。特段の変動要因はなく当面は現状のまま推移するものと
予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小牧市、春日井市及び周辺市町内の中小工業地域である。需要者は同一需給圏内の製造業を中心とした中
小法人が考えられる。工業地の取得需要は一時ほどの強さは見られないものの、企業の投資意欲は底堅く、特にＩＣや
幹線道路への利便性に優る地域の需要は堅調で、地価はゆるやかな上昇基調を維持している。取引の中心となる価格帯
は、規模、用途等により異なり一定の傾向を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので、当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格
である。収益価格は工場の一括貸しを想定し、土地に帰属する収益性に基づき試算された価格であるが、当該地域は自
用の工場が中心の地域であることから賃貸市場の熟成度は低く収益価格は低位に把握された。本件では規範性の高い比
準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小牧 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,300 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[119.6]

[100.0]
100

66,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業による設備投資は持ち直しの動きが見ら
れるものの、金利上昇懸念、物価、労務費の
上昇等、依然として先行きは不透明である。

ＩＣ及び主要幹線道路が整備された内陸工業
地であり、特段の地域要因の変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０６３３ -506	小牧市		更地	（　）	長方形	南30m国道、中間画地		工専 (60,200)
b	Ａ小牧０６３７ -22	小牧市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西1.8m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	Ａ小牧０６３７ -523	小牧市		底地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ大口０６３３ -518	丹羽郡大口町		更地	（　）	不整形	北22m国道、中間画地		工業 (60,200)
e	Ａ小牧０７３７ -18	小牧市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東5.5m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,209	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,353	100 [ 121.9]	78,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,200
b	(　 ) 31,000	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	32,645	100 [ 54.4]	60,009		60,000
c	(　 38,574) 77,148	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,691	100 [ 125.2]	62,852		62,900
d	(　 ) 75,628	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	81,837	100 [ 108.6]	75,356		75,400
e	(　 ) 69,443	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,307	100 [ 126.6]	54,745		54,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -22.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,200 円／㎡]

小牧 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,673,094	3,213,890	9,459,204	5,859,360	3,599,844	（　0.9452） 3,402,573	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	73,968,978 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	985.00	Ｓ1	985.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	2,644 ㎡	50.0 m x 52.8 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	985.00	100.0	985.00	1,150	1,132,750	3.0	3,398,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		985.00	100.0	985.00		1,132,750		3,398,250
								0

⑨年額支払賃料	1,132,750 円　×　12ヶ月　＝　 13,593,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,593,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 951,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,641,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,398,250 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,673,094 円　　　　（　 4,793 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,153 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	468,000 円	93,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	407,790 円	13,593,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,378,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 772,200 円	93,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	93,600 円	93,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,600 円	93,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,213,890 円　（　　　　　　 1,216 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9452

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,600,000 円	設計監理料率　 95,000 円／㎡　×　 985.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 80 ％　＋　0.0682 × 10 ％　＋ 0.0938 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,859,360 円（　　　　　 2,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,673,094 円
②総費用	3,213,890 円
③純収益　①－②	9,459,204 円
④建物等に帰属する純収益	5,859,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,599,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,402,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,287 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,968,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小牧 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小牧市大字下末字野本３４７番１７	1811005114747-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
小牧 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小牧 9-2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　太田　佳宏

TEL.

鑑定評価額

175,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小牧市大字下末字野本３４７番１７				②地積　(㎡)	2,644 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:1	工場	中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域	北東9m市道	水道	小牧 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 160 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,500 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

小牧駅東方

2.7km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、中小規模の工場が建ち並ぶ工業地であり、当面現状のまま推移するものと思われる。ＩＣへの接近性
、利便性に優れる小牧市工業地は選好性が高く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小牧市及び周辺市町に位置する工業地等。需要者の中心は工場、倉庫用地を取得する製造業を主とする法
人、個人事業者等である。行政的条件の制約から、他用途への転換需要はないものの、ＩＣ及び幹線道路に近い利便性
があり、また、工場需要は、経済情勢による企業の投資意欲に大きく左右されるものの、昨今、倉庫、物流需要が底支
えし、市内工業地の需要は高い。規模の大小、用途等によりばらつきは大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中小工場地を中心に、近隣地域及び類似地域において信頼するに足りる事例を収集した。また、工業地として用途の限
定性から賃貸契約の個別性によるばらつきが認められ、周囲に貸倉庫等も存するものの、賃貸市場が未成熟であること
から、収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取
引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小牧 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,300 円／㎡

[103.5]
100

100
[101.0]

100
[120.8]

[100.0]
100

65,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小牧市では、近年人口は減少傾向にあるが、
継続的な物価上昇及び金利動向等が市場に与
える影響に注視する必要がある。

他用途への転換需要はないものの、ＩＣ及び
幹線道路に近く、倉庫、物流需要の底支えが
あることから、地価は上昇傾向にて推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

小牧 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ小牧０７３６ -9	小牧市		建付地	（　）	不整形	北7m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	Ａ小牧０６３６ -545	小牧市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7m市道、南3m、角地		工業 (60,200)
c	Ａ大口０７３３ -10	丹羽郡大口町		更地	（　）	台形	南東11m県道、南西5m、北西5m、三方路		｢調区｣ (60,200)
d	Ａ北名古屋０７２９ -26	北名古屋市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22.8m県道、西8.3m、南7.4m、三方路		工業地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,796	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	41,084	100 [ 61.8]	66,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,500
b	(　 ) 54,561	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	55,325	100 [ 88.0]	62,869		62,900
c	(　 ) 57,800	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	56,902	100 [ 83.2]	68,392		68,400
d	(　 ) 106,207	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	101,352	100 [ 144.1]	70,334		70,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,000 円／㎡]

小牧 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,806,892	3,166,676	8,640,216	5,380,060	3,260,156	（　0.9478） 3,089,976	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	67,173,391 円　　　　（　 25,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小牧 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	985.00	Ｓ1	985.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	2,644 ㎡	50.0 m x 52.8 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	985.00	100.0	985.00	1,060	1,044,100	3.0	3,132,300
							0.0	0
～

～

～

～

計		985.00	100.0	985.00		1,044,100		3,132,300
								0

⑨年額支払賃料	1,044,100 円　×　12ヶ月　＝　 12,529,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,529,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 751,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,777,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,132,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,806,892 円　　　　（　 4,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,063 円/㎡　月額支払賃料（　 1,060 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小牧 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,000 円	92,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	375,876 円	12,529,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,378,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 763,900 円	92,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,166,676 円　（　　　　　　 1,198 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9478

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,600,000 円	設計監理料率　 94,000 円／㎡　×　 985.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 80 ％　＋　0.0621 × 10 ％　＋ 0.0776 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,380,060 円（　　　　　 2,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,806,892 円
②総費用	3,166,676 円
③純収益　①－②	8,640,216 円
④建物等に帰属する純収益	5,380,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,260,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,089,976 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,173,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

小牧 9-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	小牧市大字下末字野本３４７番１７	1811005114747-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考