令和7年1月15日　提出 小牧 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -17 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　岡﨑　智子   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市古雅３丁目６番９ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 小牧原 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小牧原駅東方 4.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする熟成した住宅団地である。地域内に特段の変動要因はなく、当面ほぼ現状を維持すると予測 する。今後も需給動向に大きな変動はなく、地価水準は概ね横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市及び隣接する春日井市北部等の住宅地域である。特に小牧市東部の戸建住宅地と代替競争関係が 認められる。需要者の中心は、市内在住または周辺企業に通勤する一次取得者層である。桃花台ニュータウンは、最寄 り駅及び市中心部から距離があり、活発な取引は見られないが、周辺地域と比較した値頃感から需給は概ね安定してい る。土地は１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００～３，５００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には賃貸アパート等の収益物件はほとんど見られず、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸 住宅の想定は困難であるため、収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は類 似地域である小牧市東部の戸建住宅団地内の取引事例により求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。以上よ り、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小牧 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [106.0] 100 [122.1] [103.0] 100 74,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減、土地取引件数は増加傾向 。建築費上昇や金利動向等の影響を受けて、 立地条件による物件の選別が進んでいる。 中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地 である。地域要因に特段の変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％