令和7年1月13日　提出 小牧 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市大字池之内字中赤堀６０１番２外 ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西4.5m私道、背面道 水道、下水 味岡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 味岡駅東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心地の外縁部に位置する市街化調整区域内の住宅地域であるため変化に乏しく、既存建物の建替え等の変 化に留まるものと予測する。地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄小牧線沿線を中心とする市内住宅地域一円。市街化調整区域内の住宅地域であるため、需要者の中心 は市内在住の地縁関係者に概ね限定される。圏外からの転入者は少ない。低層一般住宅が建ち並ぶ地域であるため居住 環境面での難はないものの、市内中心部や最寄駅より遠隔地に位置するため需給の程度はやや劣る。土地は２４０㎡程 度であれば１０００万円程度、新築戸建住宅は２８００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成住宅地域であるため、採算性を重視する賃貸物件の想定は非現実的である。また、戸建住宅の 賃貸は一般的ではないため収益価格は試算しなかった。当近隣地域においては利便性や快適性等の住環境を志向する需 要者が取引の中心である。また、売買先例を指標として価格決定をする需要者が通常であることから、類似の事例より 求めた実証的な比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [ 97.0] 100 [115.6] [ 98.9] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整然とした住宅地域では堅実な土地需要 が認められる。一方、旧来からの既成住宅地 域ではやや弱含みであり、二極化傾向が認め られる。 市街化調整区域内の既成住宅地域であるため 変動要因に乏しい。既存建物の建て替えが予 想される程度の変化に留まる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％