別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江南 5-6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　安達　直樹   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江南市赤童子町大間２５９番１
 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中規模の飲食店舗が
多い路線商業地域
 南16m市道 水道、ガス、下水 江南

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 江南駅南西方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は江南市及び隣接する市町の商業地域と判定した。需要者の中心は主に地元企業、個人事業者、沿道
サービス店舗を経営する法人等があげられる。当該地域は繁華性が高い路線であることから、沿道型店舗等が建ち並び
、集客力を有している。よって、選好性が強く需要は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、事業者の規
模、業種等によって、求める画地規模が異なることから見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の商業性を有する事例中心に採用し試算しており、実証的な価格といえる。収益価格は不動
産の収益性に着目した価格であるが、想定要素も多く、試算価格の精度がやや劣る。また、当該地域では、自用物件が
主体で、取引価格によって左右される傾向にある。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考程度に留め、代表標準
地との均衡、単価と総額の関連等にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江南 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による原材料価格の高騰、人手不足等を
起因に建物価格が上昇し、それに伴う地価へ
の影響が顕著になりつつある。


繁華性の高い商業地域である。地域要因に特
段の変動は見当たらないが、利便性面の選好
性の強さにより需要は堅調である。


地域の状況を考慮して、対象標準地の近隣地
域を見直した。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ江南０６
０１
-11		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ江南０６
０１
-536		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ岩倉０５
３２
-544		 岩倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ小牧０７
３７
-40		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e Ａ小牧０７
３３
-20		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,863 		 100
[  90.8]
107,779 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
88,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
91,628 		 100
[  91.8]
99,813 
99,800 
c (　           ) 
131,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
131,654 		 100
[ 127.0]
103,665 
104,000 
d (　           ) 
90,757  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
92,887 		 100
[  91.4]
101,627 
102,000 
e (　           ) 
90,170  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,711 		 100
[  89.8]
101,014 
101,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



江南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,300,863 
1,379,480 
4,921,383 
4,254,840 
666,543 		 （　0.9526）
634,949 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,117,833 円　　　　（　     58,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＬＳ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   260 ㎡     12.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＬＳ造の店舗兼共同住宅（１Ｆ：店舗、２～３Ｆ：居宅・約５４㎡×２戸／Ｆ）を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
85.0 
102.00 
1,850 
188,700 		 3.0  566,100 
1.0  188,700 

 2～ 3		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,600 
172,800 		 2.0  345,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
88.3 
318.00 

534,300 		 1,257,300 
188,700 
⑨年額支払賃料        534,300 円　×　12ヶ月　＝　       6,411,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,411,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       399,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,252,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,257,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          188,700 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          36,540 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,300,863 円　　　　（　        24,234 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 318,000 円  　　　　     63,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 332,580 円  　　　        6,651,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      540,600 円  　　　　     63,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,600 円  　　　　     63,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,600 円  　　　　     63,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,379,480 円　（　　　　　　         5,306 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,254,840 円  
（　　　　　        16,365 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,300,863 円      
②総費用 1,379,480 円      
③純収益　①－② 4,921,383 円      
④建物等に帰属する純収益 4,254,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 666,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 634,949 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,117,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江南市赤童子町大間２５９番１
 1819000000612-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
江南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江南 5-6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　笠野　壽治   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江南市赤童子町大間２５９番１
 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 中規模の飲食店舗が
多い路線商業地域
 南16m市道 水道、ガス、下水 江南

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 江南駅南西方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の沿道型店舗、店舗兼住宅、店舗兼共同住宅等が混在する地域であるが、一定の繁華性を有しており、今後
も現状の土地利用状況で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江南市を中心とする商業地域である。当地で事業を行う目的で地元や県内企業が取得する例もあるが、建
設・不動産事業者による貸家及びその敷地等の投資目的での取得、開発や分譲素地としての取得の例が多い。こうした
取得者の属性、取得の目的等により取得価格はまちまちで需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、ま
とまった規模の土地が供給されにくいこともあり総じて画地規模の小さい取引が多く、高額のもので１億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域における事業用地は自用もしくは借地であり、新規に更地を取得して賃貸借事業が成り立つほどの賃料水準が
形成されていないため収益価格は低位とならざるを得ず説得性に乏しい。これに対し、同一需給圏の市場特性に即した
地元企業等が取得した実際の取引価格を価格判定の根拠とした比準価格は、実証的かつ市場参加者の価値判断に立脚し
説得性が高いのでこれを採用し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江南 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[100.7]		 [100.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産事業者による需要が主体となるため住
宅市場の影響を受けやすいが、江南市におい
ては、当該住宅市場の安定を背景に需要は堅
調である。

一般的要因と異なるような地域的な偏向性は
特に認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ江南０６
０１
-502		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
南3m、西2.8m、
三方路
商業

(90,400)
b Ａ江南０６
０１
-47		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m県道、
北東7.5m、
角地
準住居

(70,200)
c Ａ江南０６
０１
-11		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ江南０７
１１
-18		 江南市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南東16m県道、
北東6m、角地
準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,772  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
114,131 		 100
[ 116.6]
97,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,900 
b (　           ) 
81,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.1]
99,149 		 100
[  98.5]
100,659 
101,000 
c (　           ) 
96,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,863 		 100
[  88.7]
110,330 
110,000 
d (　     84,701) 
105,876  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
100,283 		 100
[  93.6]
107,140 
107,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



江南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,905,279 
1,503,100 
5,402,179 
4,649,550 
752,629 		 （　0.9526）
716,954 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,070,333 円　　　　（　     65,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＬＳ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   260 ㎡     12.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～３階共同住宅（専有面積約５４㎡、２ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 建築規模から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
85.0 
102.00 
2,314 
236,000 		 3.0  708,000 
1.0  236,000 

 2～ 3		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,648 
178,000 		 0.0  0 
1.0  178,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
88.3 
318.00 

592,000 		 708,000 
592,000 
⑨年額支払賃料        592,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,104,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,104,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       510,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,785,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           708,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          592,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         113,415 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,905,279 円　　　　（　        26,559 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,676 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,648 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 347,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 364,800 円  　　　        7,296,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      590,700 円  　　　　     69,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,500 円  　　　　     69,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,503,100 円　（　　　　　　         5,781 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,600 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,649,550 円  
（　　　　　        17,883 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,905,279 円      
②総費用 1,503,100 円      
③純収益　①－② 5,402,179 円      
④建物等に帰属する純収益 4,649,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 752,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 716,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,070,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江南市赤童子町大間２５９番１
 1819000000612-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考