別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
江南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江南 5-1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　笠野　壽治   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江南市古知野町久保見１９４番
 ②地積
　(㎡)		 1,017  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

ＳＲＣ2		 店舗兼住宅、共同住
宅等が混在する既成
商業地域		 北東8m市道、三方路 水道、ガス、下水 江南

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 江南駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗兼住宅、事業所、戸建住宅、マンションが混在する地域である。旧来からの商店街であるが営業して
いる店舗は少なく、住宅地域への移行が進行するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 奥行逓減　　　　　　　　　　　　  -4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江南市を中心とする商業地域である。当地で事業を行う目的で地元や県内企業が取得する例もあるが、建
設・不動産事業者による貸家及びその敷地等の投資目的での取得、開発や分譲素地としての取得の例が多い。こうした
取得者の属性、取得の目的等により取得価格はまちまちで需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、ま
とまった規模の土地が供給されにくいこともあり総じて画地規模の小さい取引が多く、高額のもので１億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の土地利用の現状と将来を鑑みるに、賃貸借事業を行う目的で新規に更地を取得する実需を想定することは非
現実的で、収益価格は当該市場の実情に適合せず説得性に乏しい。これに対し、同一需給圏の市場特性に即した地元企
業等が取得した実際の取引価格を価格判定の根拠とした比準価格は、実証的かつ市場参加者の価値判断に立脚し説得性
が高いので、これを採用し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江南 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[105.9]		 [101.8]
100		 99,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産事業者による需要が主体となるため住
宅市場の影響を受けやすいが、江南市におい
ては、当該住宅市場の安定を背景に需要は堅
調である。

旧来からの商店街であるが、営業している店
舗は少なく、住宅地域への移行が進行するも
のと予測する。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ江南０６
０１
-502		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
南3m、西2.8m、
三方路
商業

(90,400)
b Ａ江南０６
０１
-47		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m県道、
北東7.5m、
角地
準住居

(70,200)
c Ａ江南０６
０１
-11		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ江南０６
０１
-536		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ａ江南０７
１１
-18		 江南市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南東16m県道、
北東6m、角地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,772  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
114,131 		 100
[ 122.2]
93,397 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.8]
　　　　 100
95,100 
b (　           ) 
81,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.1]
99,149 		 100
[ 103.4]
95,889 
97,600 
c (　           ) 
96,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,863 		 100
[  93.0]
105,229 
107,000 
d (　           ) 
88,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
91,628 		 100
[  95.0]
96,451 
98,200 
e (　     84,701) 
105,876  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
100,283 		 100
[  97.7]
102,644 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -16.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



江南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり、再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,252,506 
12,067,500 
40,185,006 
37,274,500 
2,910,506 		 （　0.9350）
2,721,323 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     64,793,405 円　　　　（　     63,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 405.40 ＲＣ7 2,446.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,017 ㎡     23.5 m x   45.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（３～５分割）、２～７階：１ＬＤＫ５６．７㎡各階６戸、平面駐車場計２１台。 ⑦有効率　  98.5 ％
の理由		 共用部分は最小限で屋外廊下・階段とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
405.40 
90.7 
367.70 
2,723 
1,001,000 		 3.0  3,003,000 
1.0  1,001,000 

 2～ 7		 居宅
340.20 
100.0 
340.20 
1,700 
578,000 		 0.0  0 
1.0  578,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,446.60 
98.5 
2,408.90 

4,469,000 		 3,003,000 
4,469,000 
⑨年額支払賃料      4,469,000 円　×　12ヶ月　＝　      53,628,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,408.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,008,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,628,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,008,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     3,824,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,811,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,003,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,469,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,413,098 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,252,506 円　　　　（　        51,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,748 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,935,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,731,800 円  　　　       54,636,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      237,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,989,500 円  　　　　    587,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       587,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       587,000 円  　　　　    587,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,067,500 円　（　　　　　　        11,866 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9350    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 587,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,700 円／㎡　×　   2,446.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,274,500 円  
（　　　　　        36,651 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,252,506 円      
②総費用 12,067,500 円      
③純収益　①－② 40,185,006 円      
④建物等に帰属する純収益 37,274,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,910,506 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,721,323 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,793,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江南市古知野町久保見１９４番
 1819000043104-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江南 5-1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江南市古知野町久保見１９４番
 ②地積
　(㎡)		 1,017  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗

ＳＲＣ2		 店舗兼住宅、共同住
宅等が混在する既成
商業地域		 北東8m市道、三方路 水道、ガス、下水 江南

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗住宅地併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 江南駅北西方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗から住宅用途への転換が増えつつある。今後もこの状況が継続するものと予測される。江南駅への接近性に
恵まれており、地価はやや強含み傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 奥行逓減　　　　　　　　　　　　  -4.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、江南市、周辺市町の駅周辺の商業地域のほか路線商業地域等も圏域と判定する。需要者の中心は
圏内に地縁性を持つ個人事業者及び法人が大半を占める。郊外型店舗進出により旧来からの商業地域は、衰退傾向にあ
るが、当該地域は鉄道利便性に優れるため、画地条件等によっては住宅用地としての利用が想定される。需要の中心価
格帯は、業種、規模、容積率等により価格が異なることから総額は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域には共同住宅が見受けられるが、自用の店舗兼住宅が多い商業地域であり、土地価格に見合う賃料相場が形成
されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、求められた比準価格は類似地域に存する取引事例を採用して求め
たものであり、市場の実態を反映した実証的な価格で規範性を有する。以上より、比準価格を標準に、収益価格は参考
とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江南 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[102.0]		 100
[104.9]		 [101.8]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人手不足、建築資材等の高騰を背景に、新築
による出店には慎重な姿勢が見受けられる。



空き店舗が多い商店街である。最寄駅への接
近性に優れることから、戸建住宅への用途転
換が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ江南０６
１１
-503		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m県道
、中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ江南０６
１１
-545		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西16m県道、
南東4m、
二方路
｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ大口０６
３３
-7		 丹羽郡大口町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m町道、
北西6m、
二方路
１住居

(60,200)
d Ａ小牧０７
３３
-21		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,007  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
57,892 		 100
[  68.4]
84,637 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.8]
　　　　 100
86,200 
b (　           ) 
63,927  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,437 		 100
[  65.5]
95,324 
97,000 
c (　           ) 
103,421  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
99,580 		 100
[  88.7]
112,266 
114,000 
d (　           ) 
98,140  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,827 		 100
[ 102.0]
96,889 
98,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



江南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,832,773 
10,048,655 
36,784,118 
33,930,000 
2,854,118 		 （　0.9320）
2,660,038 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     63,334,238 円　　　　（　     62,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 405.40 ＲＣ7 2,446.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   1,017 ㎡     23.5 m x   45.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅を想定。１階：店舗、２～７階：共同住宅・２ＬＤＫ・専有面積約５０㎡／戸（ＲＣ造・７階建） ⑦有効率　  98.5 ％
の理由		 建物の用途、規模等から判断する。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
405.40 
90.7 
367.70 
2,472 
908,954 		 5.0  4,544,770 
0.0  0 

 2～ 7		 共同住宅
340.20 
100.0 
340.20 
1,538 
523,228 		 2.0  1,046,456 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,446.60 
98.5 
2,408.90 

4,048,322 		 10,823,506 
0 
⑨年額支払賃料      4,048,322 円　×　12ヶ月　＝　      48,579,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,408.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,134,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,579,864 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,134,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,982,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,731,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,823,506 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         101,741 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,832,773 円　　　　（　        46,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,541 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,538 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,088,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,988,555 円  　　　       49,713,864　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      230,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,437,000 円  　　　　    522,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       783,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       522,000 円  　　　　    522,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,048,655 円　（　　　　　　         9,881 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9320    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 522,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,446.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,930,000 円  
（　　　　　        33,363 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,832,773 円      
②総費用 10,048,655 円      
③純収益　①－② 36,784,118 円      
④建物等に帰属する純収益 33,930,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,854,118 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,660,038 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,334,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江南市古知野町久保見１９４番
 1819000043104-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考