令和7年1月15日　提出 江南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市尾崎町桐野３１番 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性のよい住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 江南 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 江南駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 江南駅への接近性に恵まれた居住環境の良好な住宅地域として、今後も現在の住環境を維持していくものと予測 する。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に名鉄犬山線を最寄駅とする江南市内の住宅地域が圏域である。需要者の中心は江南市内やその周辺 に通勤する一次取得者層であると想定する。当該地域は駅まで徒歩圏の交通利便性に恵まれた住宅地域であり、住宅需 要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地は１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建物件で３，０００万 円から４，０００万円程度と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には共同住宅が散見されるが、土地の有効活用が殆どである。標準地の画地規模は小さく、共同住宅の想定は 事業収支の観点から非現実的であるため、収益価格は求めなかった。当該地域は居住快適性を重視する住宅地域であり 、取引価格の水準が指標となって価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を標準とし、市場の需 給動向等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　江南（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費等の高騰、物価高による消費者マイ ンド悪化を起因に、経済の停滞が懸念される 。江南市の人口は減少している。 地域要因に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.0 ％