令和7年1月15日　提出 常滑 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常滑 -3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　住井　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 8,490,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常滑市本郷町２丁目２３３番 ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 未利用地も介在する 土地区画整理済の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 榎戸 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 榎戸駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は常滑市内の名鉄常滑線沿線の住宅地域である。主たる需要者は市内及び周辺市町に居住する自己利用目 的の個人である。対象不動産が位置する本郷町は高台に位置する住宅地域で、居住環境、駅接近性、各種生活利便性を 兼ね備えた住宅地域である。市場動向は、区画整理により整備された市内において比較的選好性が高い地域であること から、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地は１０００万円程度、建売分譲で３８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は常滑市内の名鉄常滑線沿線の住宅地域内の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度 に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積等の制約から賃貸事業の 採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準 として、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況が全体的に堅調にある中で、市内 住宅地需要もその動向と同様の推移を示して いる。 住宅地域として居住環境の安定性が認められ る地域であり、地域要因に特段の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％