令和7年1月15日　提出 犬山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -13 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　井上　徹   TEL.

鑑定評価額 8,190,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字羽黒字堂ケ洞１４番４３ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 羽黒 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 羽黒駅東方 2.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの大規模住宅団地であるが、鉄道駅との接近性が劣り需要は脆弱である。当面は現在の住環境を維持す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬山市東部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁関係を有する一次取得者層である 。整然と区画割りされた戸建住宅が立ち並ぶ閑静な住宅地域であるが、鉄道駅から遠く生活の利便性が劣ることから需 要は脆弱である。地価は長期にわたって下落傾向が続いている。市場の中心となる価格帯は土地が１０００万円程度、 新築戸建物件で２５００万円～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、犬山市内の住宅地の取引事例を採用して試算したものであり、当地域の不動産市場の現実的な動向を反映 した実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、対象標準地の画地条件から、経済合理性を有する賃貸用建物の建築 を想定することが困難であったため、収益還元法は適用しなかった。以上のことから比準価格を標準とし、現行の不動 産市況も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀がマイナス金利政策を解除した。建築費 の高騰が続いている。犬山市の人口は減少傾 向が続いている。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％