令和7年1月13日　提出 犬山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -12 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　笠野　壽治   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字五郎丸字狭間８２番７外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｓ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東3.5m市道 水道、下水 羽黒 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 羽黒駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が混在する街区の雑然とした在来の住宅地域で、当該状況に変動をもたらすような特段の 要因は認められず、当面、現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬山市における市街化区域内住宅地域である。需要者の中心は当該圏域内にて戸建住宅の取得を目的とす る個人である。土地のみの総額で１５００万円前後が需要の中心となる価格帯で、２０００万円を超える取引は少なく 名鉄犬山線沿線等の利便性のよいエリアに集中している。これまでは圏域内の住宅需要は堅調に推移してきたが、金利 の先行不安等が需要に影響を与えるものとみられ、現に住環境の優れない地域等において、地価が下落に転じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の立地、周辺環境等からみて賃貸借市場が成立しないと考えられることから収益価格は試算しなかった。試算 価格としては比準価格のみとなったが、本件では、近隣地域内の不動産との代替性が強いとみられる五郎丸地区で生起 した複数の事例が得られ、当該事例を中心にその実際の取引価格を価格判定の根拠とした比準価格は、実証的かつ市場 参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　犬山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [106.0] 100 [124.7] [102.0] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇懸念等から総じて住宅需要は鈍化傾 向にあるなか、資金調達能力の差異等を要因 とした地域的な偏向性がより顕著になってい る。 在来の既成住宅地域である地域に特段の変動 要因はない。街路条件をはじめとする住環境 、利便性とも優れず需要は弱く、地価は下落 に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％