別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
犬山 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
犬山 -7 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　太田　佳宏   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 犬山市大字羽黒字小安１０１番７
 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,192)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等に農地も
見られる住宅地域
 南4.8m市道 水道、下水 羽黒

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．８ｍ市道		 交通

施設		 羽黒駅東方

380m		 法令

規制		 １中専
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、低層一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状の
まま推移するものと思われる。地価は底堅く安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね犬山市に位置する低層一般住宅を中心とする住宅地域。需要者の中心は犬山市に地縁を有する３０～
４０代の取得者層であり、市外からの流入はあまり見られない。当地域は、旧来からの街路が煩雑な地域であり、外部
からの選好性は低いが、駅から徒歩圏に位置する等利便性は高く、需要は比較的堅調に推移している。土地は１，００
０～１、５００万円、新築戸建物件は３，０００万円程度を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に共同住宅等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、また、画地条件等諸条件の
制約が大きいことから、収益価格は低位に試算された。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主
で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　犬山 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [106.0]
100		 58,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 犬山市では、近年人口は減少傾向にあるが、
継続的な物価上昇及び金利動向等が市場に与
える影響に注視する必要がある。


街路はやや煩雑であるが、駅から徒歩圏に位
置する利便性があり、地価は底堅く安定的に
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 犬山 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ犬山０７
０５
-32		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北4m未舗装道
路、中間画地
１住居

(60,160)
b Ａ犬山０７
０５
-45		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.8m市道、
中間画地
１住居

(60,192)
c Ａ犬山０７
０５
-6		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
北1.8m、角地
１住居

(60,200)
d Ａ犬山０７
０５
-40		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(60,100)
e Ａ犬山０６
０５
-527		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西10m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
43,788 		 100
[  91.2]
48,013 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
50,900 
b (　           ) 
62,062  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
60,906 		 100
[ 109.9]
55,419 
58,700 
c (　           ) 
64,834  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
64,964 		 100
[ 105.0]
61,870 
65,600 
d (　           ) 
59,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
55,899 		 100
[ 100.3]
55,732 
59,100 
e (　           ) 
62,244  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
65,717 		 100
[ 110.2]
59,634 
63,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,600 円／㎡]  



犬山 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,937,071 
582,390 
2,354,681 
2,063,120 
291,561 		 （　0.9746）
284,155 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,608,256 円　　　　（　     30,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
犬山 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.36 ＬＳ2 180.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   192 ％   220 ㎡     13.8 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約４５㎡）４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.36 
100.0 
90.36 
1,350 
121,986 		 2.0  243,972 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.36 
100.0 
90.36 
1,350 
121,986 		 2.0  243,972 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.72 
100.0 
180.72 

243,972 		 487,944 
0 
⑨年額支払賃料        243,972 円　×　12ヶ月　＝　       2,927,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,927,664 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       187,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,932,484 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           487,944 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,937,071 円　　　　（　        13,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,352 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
犬山 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,000 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,590 円  　　　        3,119,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,600 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         582,390 円　（　　　　　　         2,647 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     180.72 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,063,120 円  
（　　　　　         9,378 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,937,071 円      
②総費用 582,390 円      
③純収益　①－② 2,354,681 円      
④建物等に帰属する純収益 2,063,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 291,561 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 284,155 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,292 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,608,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 犬山 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　犬山市大字羽黒字小安１０１番７
 1820000127713-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
犬山 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
犬山 -7 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.
鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 犬山市大字羽黒字小安１０１番７
 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,192)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等に農地も
見られる住宅地域
 南4.8m市道 水道、下水 羽黒

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 羽黒駅東方

380m		 法令

規制		 １中専
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 農地も多く見られる既成住宅地域であるため変化に乏しい。最寄駅より徒歩圏内に位置するため、比較的安定し
た需要が見込まれる。地価は当面横ばい乃至微増で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名鉄小牧線沿線を中心とする市内の住宅地域。需要者の中心は市内在住者や周辺市町への通勤者であり、
圏外からの転入者は少ない。農地等も見られるとおりやや宅地利用度の低い既成住宅地域であるが、最寄駅の徒歩圏内
に位置する地域であるため、建築費の高騰等の懸念事項は残るものの利便性を背景として需給の程度は普通程度である
。土地は２００㎡程度であれば１２００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近いためアパート需要も認められるが、既存地主による資産保有目的での需要に限定されると推察される。当
近隣地域においては自己使用目的の取引が中心であり、収益獲得を目的とした土地取得は一般的ではない。即ち、賃貸
市場の成熟の程度は低く、収益価格は相対的に信頼性に劣る。よって、類似の事例より求めた実証的な比準価格を重視
し、収益価格は参酌するにとどめ、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　犬山 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.2]		 [106.0]
100		 59,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇懸念や物価・建築費の高騰に起因す
る消費者の住宅購入意欲減退が懸念材料とし
て挙げられる。


未利用地も多く残る既成住宅地域であるため
熟成度の向上が期待される。但し、現状での
早急な変化は乏しく大きな変動要因は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 犬山 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ犬山０６
０５
-39		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.4m市道、
東4m、角地
１住居

(60,200)
b Ａ犬山０７
０５
-32		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北4m未舗装道
路、中間画地
１住居

(60,160)
c Ａ犬山０６
０５
-555		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d Ａ犬山０７
０５
-40		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,024  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.2]
61,913 		 100
[ 106.5]
58,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
61,600 
b (　           ) 
37,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
43,788 		 100
[  94.1]
46,533 
49,300 
c (　           ) 
55,181  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
54,261 		 100
[  83.8]
64,751 
68,600 
d (　           ) 
59,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
55,899 		 100
[ 103.2]
54,166 
57,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,000 円／㎡]  



犬山 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,191,192 
620,416 
2,570,776 
2,294,160 
276,616 		 （　0.9712）
268,649 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,247,651 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
犬山 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.36 ＬＳ2 180.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   192 ％   220 ㎡     13.8 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４５㎡、計４戸（各階２戸）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
90.36 
100.0 
90.36 
1,458 
131,745 		 2.0  263,490 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.72 
100.0 
180.72 

263,490 		 526,980 
0 
⑨年額支払賃料        263,490 円　×　12ヶ月　＝　       3,161,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,161,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       167,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,186,186 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           526,980 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,191,192 円　　　　（　        14,505 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,458 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
犬山 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 158,000 円  　　　　     31,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 100,616 円  　　　        3,353,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,600 円  　　　　     31,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         620,416 円　（　　　　　　         2,820 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     180.72 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,294,160 円  
（　　　　　        10,428 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,191,192 円      
②総費用 620,416 円      
③純収益　①－② 2,570,776 円      
④建物等に帰属する純収益 2,294,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 276,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 268,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,221 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,247,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 犬山 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　犬山市大字羽黒字小安１０１番７
 1820000127713-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考