令和7年1月13日　提出 犬山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市富岡新町５丁目１０番 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 犬山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 犬山駅東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であるため、土地利用形態は概ね現状を維持して推移するものと予測する。最寄駅より 徒歩圏にある等良好な利便性を背景にして、地価は当面安定基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線を中心とする市内の住宅地域。需要者の中心は市内在住者や周辺市町への通勤者であり、 圏外からの転入者は少ない。区画整然とした品等の良い住宅地で占められているとともに、最寄駅や市内中心部へも比 較的至便な地域であるため、建築費の高騰等の懸念事項は残るものの利便性を背景として需給の程度は概ね堅調である 。土地は２００㎡程度であれば１９００万円前後、新築戸建住宅は３７００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等の収益物件も見られるが、自己使用目的の取引が支配的な地域である。また賃貸物件用地としては十分な地 積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも住環 境を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を反映 した比準価格を採用し、単価と総額の関連、市場の需給動向等を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　犬山 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部を始めとした土地需要は概ね安定 的に推移している。物価・建築費の高騰に起 因する家計の住宅購入意欲減退が懸念材料と して挙げられる。 熟成した品等の良い住宅地域であるため変化 に乏しい。市内中心部に位置し、選好性に優 る住宅地域としての位置づけに変わりはない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ 0.0 ％