別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
蒲郡 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.
鑑定評価額 288,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市拾石町前浜２５番２外
 ②地積
　(㎡)		 6,690  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1.2:1		 工場

 中小規模工場の多い
臨海型の工業地域
 南東8m市道、南西側道 水道、下水 三河塩津

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  96.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 三河塩津駅南方

1.1km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海部に位置する工業地域であり、為替相場の変動等の影響もあってやや先行き不透明な側面もあるが、需要は
堅調であることから地価は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 準角地　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東三河地区を中心とする中小工場地域一円で、主たる需要者は愛知県内の中堅企業等が中心である。為替
相場の変動等の影響により、業種や規模、立地条件等により各企業の景況感も異なるが、三河港の貿易概況は概ね好調
であることからも需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。このような状況の中、土地の形状や規模、市場参加する企業
の規模や業種等により取引価格は大きく左右され、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は東三河地区内に位置する工業地の取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格
である。収益価格は賃貸借市場が未成熟であるため求めることができなかった。当該近隣地域は収益性よりも市場にお
ける交換価値や資産価値を重視して価格が形成されることから、比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留める
とともに代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蒲郡 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[118.1]		 [101.0]
100		 42,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替相場の変動等の影響によりやや不透明な
側面を有するが、蒲郡市内の工業地の需要は
堅調に推移している。


三河湾に面する臨海部の工業地域であり、規
模や業種により格差は見られるが、需要は堅
調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０７
４１
-10		 蒲郡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.2m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b Ａ蒲郡０７
３７
-21		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
西3m、角地
準工

(70,200)
c Ａ豊橋０６
４０
-519		 豊橋市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12.5m市道、
南12.6m、
角地
工専

(70,200)
d Ａ豊川０７
４３
-2		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m道路、
北東14.5m、
二方路
工専

(70,200)
e Ａ豊橋０７
３９
-15		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     29,258) 
34,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
49,222 		 100
[ 117.1]
42,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
42,500 
b (　           ) 
57,922  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
58,566 		 100
[ 136.9]
42,780 
43,200 
c (　     15,890) 
22,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
23,037 		 100
[  52.1]
44,217 
44,700 
d (　           ) 
29,376  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
28,692 		 100
[  67.5]
42,507 
42,900 
e (　           ) 
52,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,818 		 100
[ 108.5]
48,680 
49,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,000 円／㎡]  



蒲郡 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成工業地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の建物が中心であり、賃貸借市場が未成熟で賃貸事例の収集が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 蒲郡 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市拾石町前浜２５番２
 1840005157133-0000
2 　蒲郡市拾石町前浜３４番１１
 1840005157151-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
蒲郡 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田中　博文   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市拾石町前浜２５番２外
 ②地積
　(㎡)		 6,690  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1.2:1		 工場

 中小規模工場の多い
臨海型の工業地域
 南東8m市道、南西側道 水道、下水 三河塩津

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  96.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 三河塩津駅南方

1.1km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場の多い工業地域で、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、当面現状のまま推移するもの
と予測する。立地条件等により潜在的需要は底堅く、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 準角地　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として蒲郡市及び東三河地方の中小工業地域である。需要者は主に製造業・物流事業等を営む法人事業
者である。近隣地域は、臨海部特有の浸水リスクの懸念が残るものの、国道２３号蒲郡バイパスの整備が進められてお
り、将来の物流円滑化の期待や工業用地の供給不足等により潜在的な需要は底堅い。工業地の取引自体は少なく、また
画地規模等により取引総額は異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の工場等を主体とする地域である。工場等の賃貸物件は少なく賃貸事例資料の収集が困難であるため収
益価格を試算することができなかった。一方、取引の中心となるのは自己利用目的の更地または建付地であり、これら
について複数の事例収集が可能であった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を
踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蒲郡 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     50,000 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[118.1]		 [101.0]
100		 42,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 自動車産業を中心に景況感は回復傾向にある
が、各種要因による下振れリスクが残る。不
動産市場では立地条件による二極化が拡大傾
向にある。

臨海部に位置する中小工場地域であり地域的
特性に特段の変化は見受けられない。幹線道
路に近接しており、需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０７
４１
-10		 蒲郡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6.2m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b Ａ蒲郡０７
３７
-21		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
西3m、角地
準工

(70,200)
c Ｂ豊川０７
３８
-4		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ａ豊川０６
２４
-519		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17m市道、
東16m、
南2.5m、
三方路
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     29,258) 
34,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
49,222 		 100
[ 115.1]
42,765 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
43,200 
b (　           ) 
57,922  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
58,566 		 100
[ 137.9]
42,470 
42,900 
c (　           ) 
46,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
49,467 		 100
[ 113.8]
43,468 
43,900 
d (　           ) 
49,570  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
49,084 		 100
[ 113.6]
43,208 
43,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     42,900 円／㎡]  



蒲郡 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は自社工場等を主体とする工業地域で、賃貸事例は殆ど皆無で賃貸市場は未成熟である。また、当該標
準地は画地が大きく、規模に見合った賃貸事例資料の収集が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 蒲郡 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市拾石町前浜２５番２
 1840005157133-0000
2 　蒲郡市拾石町前浜３４番１１
 1840005157151-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考