別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
蒲郡 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 5-4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　高木　靖人   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 92,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市旭町３６３番外
｢旭町１０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(88,200)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ3		 事務所、店舗ビル等
が混在する路線商業
地域		 北22m県道 水道、下水 蒲郡

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 蒲郡駅西方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　事務所や店舗ビル等が見られる県道沿いの商業地域であり、画地規模は小さいものの店舗等の集積度は高く、
立地条件にも優れることから需要は安定しており、地価は、安定的に推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は蒲郡市及び周辺市内の商業地域。需要者の中心は、飲食店や物販店等を営む地元法人を始め広域的に事
業を展開する法人である。近隣地域は画地規模の小さい土地が多く、収益性の高い店舗等は少ないが、蒲郡市内でも相
対的競争力の高い立地条件を背景に安定した需要があり、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、取引が
少なく、需要者の事業目的等による規模の差が大きく把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益
性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算さ
れた。需要者は自用目的の取引を中心としており、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。従って、比
準価格を採用し、前年価格等からの価格変動にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　蒲郡（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     92,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気の緩やかな回復等が地価を下支えして
いる。立地等による二極化傾向が強まってい
る。


　地域要因に特段の変動はない。地価は安定
的に推移している。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０７
４１
-1		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ蒲郡０７
３７
-19		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北14m市道、
西7m、角地
１住居

(80,200)
c Ａ豊川０６
４１
-510		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
西23.5m、
角地
近商

(100,200)
d Ａ豊橋０６
３５
-528		 豊橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東14m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e Ａ豊川０７
２４
-9		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
88,339 		 100
[  99.9]
88,427 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,400 
b (　           ) 
78,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
89,796 		 100
[  95.1]
94,423 
94,400 
c (　           ) 
106,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
100,952 		 100
[ 107.6]
93,822 
93,800 
d (　           ) 
93,103  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,475 		 100
[  97.9]
95,480 
95,500 
e (　           ) 
81,027  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,027 		 100
[  91.2]
88,845 
88,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,200 円／㎡]  



蒲郡 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,664,948 
1,945,811 
6,719,137 
6,174,580 
544,557 		 （　0.9737）
530,235 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     11,046,563 円　　　　（　     46,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蒲郡 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.66 Ｓ3 449.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 88 ％   200 ％   200 ％   236 ㎡     10.7 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階　店舗、２階～３階　事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 ３階建店舗兼事務所として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.59 
91.6 
136.17 
2,267 
308,697 		 4.0  1,234,788 
2.0  617,394 

 2～ 2		 事務所
150.66 
79.1 
119.16 
1,927 
229,621 		 3.0  688,863 
1.0  229,621 

 3～ 3		 事務所
150.66 
79.1 
119.16 
1,814 
216,156 		 3.0  648,468 
1.0  216,156 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
449.91 
83.2 
374.49 

754,474 		 2,572,119 
1,063,171 
⑨年額支払賃料        754,474 円　×　12ヶ月　＝　       9,053,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,053,688 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       733,895 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,439,793 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,572,119 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,063,171 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         201,492 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,664,948 円　　　　（　        36,716 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,352 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,267 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蒲郡 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 433,000 円  　　　　     86,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 275,211 円  　　　        9,173,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      883,300 円  　　　　     86,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,945,811 円　（　　　　　　         8,245 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     449.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,174,580 円  
（　　　　　        26,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,664,948 円      
②総費用 1,945,811 円      
③純収益　①－② 6,719,137 円      
④建物等に帰属する純収益 6,174,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 544,557 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 530,235 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,046,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蒲郡 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市旭町３６３番
 1840005001074-0000
2 　蒲郡市旭町３６５番
 1840005001076-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
蒲郡 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 5-4 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 92,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市旭町３６３番外
｢旭町１０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(88,200)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ3		 事務所、店舗ビル等
が混在する路線商業
地域		 北22m県道 水道、下水 蒲郡

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 蒲郡駅西方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに位置する商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが立地条件や交通量、店舗等の集積度から相
対的競争力は比較的高く、需要は安定しているため地価は横ばい傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は蒲郡市内の商業地域であり、主たる需要者は飲食店や物販店、事務所等を営む地元法人を中心に個人事業
主も想定される。当該近隣地域は集客力の大きい店舗等は特段見受けられないが、幹線道路沿いに位置しており、交通
量や周辺都市へのアクセスも良好であることから需要は安定し、地価は横ばい傾向にある。このような状況の中、土地
の画地条件や市場参加者の属性等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益
価格は画地規模により収益力の高い建物の建築を想定することが困難であり、低位に求められた。当該近隣地域では投
資目的よりも資産価値や交換価値に基づき価格が形成されるため、比準価格を標準として収益価格も参酌し、最近の不
動産市場の動向も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　蒲郡（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     92,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響はあるものの蒲郡市内の商業地
の需要は概ね安定しているが、地域毎の需要
格差が見られるなど二極化の傾向にある。


地域要因に大きな変動はなく、比較的小規模
な画地により構成されるが、店舗等の集積度
も高いことから需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０７
４１
-1		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ蒲郡０７
４１
-3		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東12m市道、
北2.2m、西1m、
三方路
商業

(100,400)
c Ａ蒲郡０６
３５
-1		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西20m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ蒲郡０６
３９
-1		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m国道、
北3.8m、角地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
88,339 		 100
[  98.9]
89,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,300 
b (　           ) 
46,750  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.9]
66,079 		 100
[  77.6]
85,153 
85,200 
c (　           ) 
54,034  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
59,497 		 100
[  63.5]
93,696 
93,700 
d (　           ) 
79,842  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
80,553 		 100
[  84.8]
94,992 
95,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -22.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,200 円／㎡]  



蒲郡 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,600,886 
1,943,777 
6,657,109 
6,174,580 
482,529 		 （　0.9737）
469,838 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,788,292 円　　　　（　     41,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蒲郡 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.66 Ｓ3 449.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 88 ％   200 ％   200 ％   236 ㎡     10.7 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２～３階はフロア貸しの事務所を想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.59 
91.6 
136.17 
2,250 
306,383 		 4.0  1,225,532 
2.0  612,766 

 2～ 2		 事務所
150.66 
79.1 
119.16 
1,913 
227,953 		 3.0  683,859 
1.0  227,953 

 3～ 3		 事務所
150.66 
79.1 
119.16 
1,800 
214,488 		 3.0  643,464 
1.0  214,488 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
449.91 
83.2 
374.49 

748,824 		 2,552,855 
1,055,207 
⑨年額支払賃料        748,824 円　×　12ヶ月　＝　       8,985,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     374.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,985,888 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       728,471 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,377,417 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,552,855 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,486 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,055,207 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         199,983 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,600,886 円　　　　（　        36,444 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ蒲郡賃貸２４
　　　　-502		 1,566  
(   1,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,647 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,335 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸３６
　　　　-501		 2,342  
(   2,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,464 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蒲郡 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 433,000 円  　　　　     86,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 273,177 円  　　　        9,105,888　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      883,300 円  　　　　     86,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,600 円  　　　　     86,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,943,777 円　（　　　　　　         8,236 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     449.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,174,580 円  
（　　　　　        26,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,600,886 円      
②総費用 1,943,777 円      
③純収益　①－② 6,657,109 円      
④建物等に帰属する純収益 6,174,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 482,529 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 469,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,991 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,788,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蒲郡 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市旭町３６３番
 1840005001074-0000
2 　蒲郡市旭町３６５番
 1840005001076-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考