鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
蒲郡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蒲郡 5-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　小笠原　貴洋

TEL.

鑑定評価額

21,400,000 円

１㎡当たりの価格

59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蒲郡市形原町計後家２４番１				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｗ1	店舗、事務所のほか住宅等が混在する商業地域	西9.5m県道	水道、下水	形原 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

形原駅北方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに位置する郊外の商業地域で地域要因に大きな変動はないが、郊外の不動産市場はやや低迷しているこ
とから需要は弱含みで地価は下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は蒲郡市内の商業地域であり、需要者は飲食店や物販店等を営む地元法人や個人事業主を中心に広域的に事
業を展開する法人も見られる。当該近隣地域は幹線道路沿いに位置するが、形原地区全体の相対的な競争力が低下して
いることもあり、需要は弱含みかつ地価は下落傾向で推移している。このような状況の中、土地の画地条件や市場参加
者の属性等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益
価格は賃借人の属性や賃料負担力、物価等を含めた経済動向に大きく左右されること等も反映し、低位に求められた。
収益性への期待がやや乏しく、交換価値が重視される当該近隣地域の地域的特性を鑑み、比準価格を標準として収益価
格も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蒲郡 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[156.8]

[100.0]
100

58,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高の影響はあるものの蒲郡市内の商業地
の需要は概ね安定しているが、地域毎の需要
格差が見られるなど二極化の傾向にある。

県道沿いに位置する郊外の商業地域であり、
相対的競争力が低下していることから地域要
因に大きな変動はないものの需要は弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

蒲郡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０６３９ -3	蒲郡市		更地	（　）	不整形	西12m市道、北8m、角地		１中専 (60,200)
b	Ａ蒲郡０７４１ -1	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	Ａ蒲郡０６３９ -1	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m国道、北3.8m、角地		１住居 (60,200)
d	Ａ蒲郡０７４１ -3	蒲郡市		更地	（　）	不整形	東12m市道、北2.2m、西1m、三方路		商業 (100,400)
e	Ａ蒲郡０７３７ -19	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北14m市道、西7m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.7]	87,757	100 [ 148.7]	59,016	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,000
b	(　 ) 79,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	88,339	100 [ 154.3]	57,251		57,300
c	(　 ) 79,842	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	80,553	100 [ 132.5]	60,795		60,800
d	(　 ) 46,750	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 69.9]	66,079	100 [ 121.4]	54,431		54,400
e	(　 ) 78,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	89,796	100 [ 141.9]	63,281		63,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -22.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

蒲郡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,125,344	542,643	1,582,701	1,314,800	267,901	（　0.9714） 260,239	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,421,646 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	107.95	ＬＳ1	107.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	363 ㎡	29.0 m x 13.7 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	107.95	100.0	107.95	1,720	185,674	3.0	557,022
							2.0	371,348
～

～

～

～

計		107.95	100.0	107.95		185,674		557,022
								371,348

⑨年額支払賃料	185,674 円　×　12ヶ月　＝　 2,228,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,228,088 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 178,247 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,049,841 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	557,022 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,125 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 371,348 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 70,378 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,125,344 円　　　　（　 5,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ蒲郡賃貸３０　　　　-506	1,658 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,783 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３６　　　　-501	2,342 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,982
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,500 円	17,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,843 円	2,228,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 178,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,400 円	17,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,643 円　（　　　　　　 1,495 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 107.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,314,800 円（　　　　　 3,622 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,125,344 円
②総費用	542,643 円
③純収益　①－②	1,582,701 円
④建物等に帰属する純収益	1,314,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	267,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	260,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,421,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

蒲郡 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	蒲郡市形原町計後家２４番１	1840005048025-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
蒲郡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

蒲郡 5-2

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　高木　靖人

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	蒲郡市形原町計後家２４番１				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 2:1	店舗Ｗ1	店舗、事務所のほか住宅等が混在する商業地域	西9.5m県道	水道、下水	形原 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 120 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

形原駅北方

750m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　店舗、事務所のほか住宅等が混在する商業地域である。当面は大きな変化なく現状維持で推移すると予測する
。地価は、弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、蒲郡市の商業地域。需要者の中心は、蒲郡市で事業を行う個人事業者及び法人である。近隣地域は、
店舗・事務所のほか住宅も見られる商業地域であり、形原地区における需要は少なく、地価は弱含みに推移していると
判断する。市場の中心価格帯は、取引が少なく、需要者の事業目的等による規模の差が大きく把握が難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、同一需給圏内の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益
性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算さ
れた。需要者は自用目的の取引を中心としており、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。従って、比
準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　蒲郡 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 92,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[155.6]

[100.0]
100

59,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気の緩やかな回復等が地価を下支えして
いる。立地等による二極化傾向が強まってい
る。

　下水道の供用開始があったものの、地価は
緩やかな下落傾向が持続している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

蒲郡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ蒲郡０７３７ -19	蒲郡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北14m市道、西7m、角地		１住居 (80,200)
b	Ａ蒲郡０７４１ -1	蒲郡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	Ａ蒲郡０７３７ -11	蒲郡市		更地	（　）	不整形	北8m国道、南4.5m、二方路		近商 (69,200)
d	Ａ蒲郡０７４１ -3	蒲郡市		更地	（　）	不整形	東12m市道、北2.2m、西1m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	89,796	100 [ 140.8]	63,776	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,800
b	(　 ) 79,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	88,339	100 [ 146.0]	60,506		60,500
c	(　 ) 54,449	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 74.9]	72,332	100 [ 129.7]	55,769		55,800
d	(　 ) 46,750	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 69.9]	66,079	100 [ 115.8]	57,063		57,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -25.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -22.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,300 円／㎡]

蒲郡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,066,028	493,677	1,572,351	1,223,600	348,751	（　0.9714） 338,777	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,057,854 円　　　　（　 19,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

蒲郡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	107.95	ＬＳ1	107.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	363 ㎡	29.0 m x 13.7 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	107.95	100.0	107.95	1,672	180,492	3.0	541,476
							2.0	360,984
～

～

～

～

計		107.95	100.0	107.95		180,492		541,476
								360,984

⑨年額支払賃料	180,492 円　×　12ヶ月　＝　 2,165,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,165,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,272 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,992,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	541,476 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,982 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,984 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 68,414 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,066,028 円　　　　（　 5,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,734 円/㎡　月額支払賃料（　 1,672 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

蒲郡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,500 円	16,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	64,977 円	2,165,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 136,800 円	16,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,100 円	16,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,677 円　（　　　　　　 1,360 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,100,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 107.95 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0760	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,223,600 円（　　　　　 3,371 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,066,028 円
②総費用	493,677 円
③純収益　①－②	1,572,351 円
④建物等に帰属する純収益	1,223,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	348,751 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	338,777 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 933 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,057,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

蒲郡 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	蒲郡市形原町計後家２４番１	1840005048025-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考