別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
蒲郡 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 5-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.
鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市神明町３８４番
｢神明町１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗、事務
所ビル等が多い駅前
商業地域		 西（駅前広場）市道 水道、下水 蒲郡駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 蒲郡駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 蒲郡駅前広場に面する商業地域であり、至近の開発による駅前活性化が期待される。地価水準は、駅前商業地の
稀少性と駅前活性化の期待等を含み堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に蒲郡市街地内の商業地域である。需要者の中心は、主に地元事業者であるが、駅前商業地であるた
め規模がまとまればデベロッパー等も考えられる。近隣地域内では優良建築物等整備事業が進んでおり、駅前商業地の
稀少性と駅前活性化の期待感の高まりが見られる。取引価格水準は、商業地域においては、地域の繁華性、画地規模、
需要者の属性や取引当事者の事情等により個別的に形成される傾向にあり幅広く中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、価格牽連性を有する成約事例より求めた市場実勢を反映した価格である。収益価格は、賃貸用建物を想定
し求めた収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受できず低位に求められた。近隣地域においては
、自己業務目的での需要者が中心であり、市場での取引価格水準を指標にすることが一般的であることから、本件では
、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊川 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.7]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少傾向。不動産市況は、市中
心部では比較的安定しているが、外延部や集
落等では地価の下落傾向が続く二極化の状況
が続いている。

近隣地域内にて蒲郡駅北地区優良建築物等整
備事業が進んでおり、駅前商業地の稀少性と
駅前活性化の期待感の高まりが見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０７
４１
-1		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ蒲郡０７
３７
-19		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北14m市道、
西7m、角地
１住居

(80,200)
c Ａ蒲郡０６
３４
-502		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d Ａ蒲郡０７
４１
-3		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東12m市道、
北2.2m、西1m、
三方路
商業

(100,400)
e Ａ豊川０７
３５
-9		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
88,339 		 100
[  71.5]
123,551 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
78,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
89,796 		 100
[  65.7]
136,676 
137,000 
c (　           ) 
90,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,240 		 100
[  67.9]
132,901 
133,000 
d (　           ) 
46,750  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.9]
66,079 		 100
[  54.6]
121,024 
121,000 
e (　           ) 
120,561  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,561 		 100
[  87.2]
138,258 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -22.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



蒲郡 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,647,359 
1,306,889 
4,340,470 
3,916,860 
423,610 		 （　0.9511）
402,895 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,758,587 円　　　　（　     76,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蒲郡 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.20 ＲＣ3 294.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡     11.0 m x   10.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し（１階：店舗、２・３階：事務所）を想定。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.12 
85.2 
80.20 
2,372 
190,234 		 5.0  951,170 
1.0  190,234 

 2～ 2		 事務所
100.20 
86.1 
86.28 
1,898 
163,759 		 3.0  491,277 
1.0  163,759 

 3～ 3		 事務所
100.20 
86.1 
86.28 
1,708 
147,366 		 3.0  442,098 
1.0  147,366 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
294.52 
85.8 
252.76 

501,359 		 1,884,545 
501,359 
⑨年額支払賃料        501,359 円　×　12ヶ月　＝　       6,016,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,016,308 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       481,305 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,535,003 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,884,545 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,338 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          501,359 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          95,018 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,647,359 円　　　　（　        49,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ蒲郡賃貸３４
　　　　-501		 1,741  
(   1,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]
2,628 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,423 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,372 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ蒲郡賃貸３０
　　　　-506		 1,658  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]
2,217 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蒲郡 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,000 円  　　　　     58,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 180,489 円  　　　        6,016,308　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      593,600 円  　　　　     58,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,306,889 円　（　　　　　　        11,364 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     294.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,916,860 円  
（　　　　　        34,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,647,359 円      
②総費用 1,306,889 円      
③純収益　①－② 4,340,470 円      
④建物等に帰属する純収益 3,916,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 423,610 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 402,895 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,503 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,758,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蒲郡 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市神明町３８４番
 1840005092353-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
蒲郡 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 5-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.
鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市神明町３８４番
｢神明町１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗、事務
所ビル等が多い駅前
商業地域		 西（駅前広場）市道 水道、下水 蒲郡駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 蒲郡駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 優良建築物等整備事業の進行により商業地域としての発展が期待されるものの、立退き交渉の難航が懸念材料で
ある。地価は上昇基調と予測するが、今後の金利の動向には注意を要する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は蒲郡及び隣接市内に形成された商業地域。需要者の中心は地元企業であるが、営業所等の開設を目論む全
国規模の企業も考えられる。蒲郡駅北側の駅前ビルを中心とした優良建築物等整備事業が進行中であり、今後の発展が
期待され地価は堅調に推移している。市場での取引の中心となる価格帯は、画地規模や形状、建物用途等によって多様
なため見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸用建物を想定し試算したが、近年の建築費高騰等を考慮した結果、比準価格に対し低位に求められた。
都心部の投資熱は当該地域にまで波及しておらず、市場での取引は自己用目的が中心である。したがって市場性を反映
した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊川 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.7]		 [100.0]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少傾向が続いている。高齢化
率は県全体よりも高く、上昇傾向にある。不
動産の取引件数は減少傾向にある。


蒲郡駅北側の駅前ビルを中心とした優良建築
物等整備事業が進行中であり、今後の駅前の
成長期待も含め、需要は堅調な状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０７
４１
-1		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ蒲郡０６
３４
-502		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ａ豊川０７
３５
-9		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ豊橋０６
１４
-526		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
88,339 		 100
[  65.8]
134,254 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
90,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,240 		 100
[  67.9]
132,901 
133,000 
c (　           ) 
120,561  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
120,561 		 100
[  89.0]
135,462 
135,000 
d (　           ) 
146,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
151,702 		 100
[ 112.9]
134,368 
134,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



蒲郡 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,724,421 
1,235,459 
4,488,962 
4,038,000 
450,962 		 （　0.9511）
428,910 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,324,130 円　　　　（　     81,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蒲郡 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.20 ＲＣ3 294.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡     11.0 m x   10.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所の各階フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.12 
85.2 
80.20 
2,373 
190,315 		 5.0  951,575 
1.0  190,315 

 2～ 2		 事務所
100.20 
86.1 
86.28 
1,898 
163,759 		 3.0  491,277 
1.0  163,759 

 3～ 3		 事務所
100.20 
86.1 
86.28 
1,661 
143,311 		 3.0  429,933 
1.0  143,311 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
294.52 
85.8 
252.76 

497,385 		 1,872,785 
497,385 
⑨年額支払賃料        497,385 円　×　12ヶ月　＝　       5,968,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,968,620 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       358,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,610,503 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,872,785 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          497,385 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          96,314 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,724,421 円　　　　（　        49,778 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ蒲郡賃貸３４
　　　　-501		 1,741  
(   1,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
2,545 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,373 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ蒲郡賃貸３０
　　　　-503		 1,865  
(   1,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,302 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蒲郡 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 179,059 円  　　　        5,968,620　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      510,000 円  　　　　     60,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,000 円  　　　　     60,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,235,459 円　（　　　　　　        10,743 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     294.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,038,000 円  
（　　　　　        35,113 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,724,421 円      
②総費用 1,235,459 円      
③純収益　①－② 4,488,962 円      
④建物等に帰属する純収益 4,038,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 450,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 428,910 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,324,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蒲郡 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市神明町３８４番
 1840005092353-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考