令和7年1月15日　提出 蒲郡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蒲郡 -10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲郡市三谷町須田１０番１７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅のほ か店舗等も見られる 住宅地域 北8.3m市道 水道、ガス、下水 三河三谷 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．３ｍ市道 交通 施設 三河三谷駅西方 880m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか店舗等も見られる住宅地域であるが、大きな変動要因は認められず当面は現状を維持して推移す るものと推測される。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に蒲郡市東部を中心とした市内全般の住宅地域である。需要者の中心は、蒲郡市内に居住または勤務 する１次取得者である。当市内郊外部は人口減少、高齢化等が進む中、近隣地域は市中心部よりやや離れた店舗等も見 られる住宅地域であり住宅地需要は弱含みにて推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は総額１，３００万円 ～１，８００万円前後、新築戸建住宅では２，５００万円～３，０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性を有する複数の成約事例との比較に基づき求めた市場実勢を反映した価格である。収益還元法 は、標準地の画地規模が小さく共同住宅等の建設は合理性に欠けるため適用しなかった。近隣地域においては、自己の 居住目的での需要者が中心であり、価格の意思決定においては市場における取引価格水準を指標にすることが一般的で あることから、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蒲郡 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [134.9] [100.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。不動産市況は、市中 心部では比較的安定しているが、外延部や集 落等では地価の下落傾向が続く二極化の状況 が続いている。 市中心部よりやや離れた店舗等も見られる住 宅地域であり、地域要因に特段の変化は認め られないが、住宅地需要は弱含みにて推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％