別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
蒲郡 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 -5 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 小笠原 貴洋   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  1㎡当たりの価格 77,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
59,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
蒲郡市竹谷町江尻8番4
②地積
 (㎡)
166  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域
南6m市道 水道、下水 蒲郡

1.4km
(2)



①範囲 東   180 m、西   200 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  6
m市道
交通

施設
蒲郡駅西方

1.4km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅を主体とする住宅地域で駅からはやや離れるが、地域要因に大きな変動はなく、住宅地域としての熟成
を深めていることから需要は安定しており、地価は横ばい傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            77,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR東海道本線及び名鉄蒲郡線沿線の住宅地域であり、主たる需要者は市内に居住する一次取得者層であ
る。建築コストの上昇等の土地需要への影響も懸念されるが、当該近隣地域は蒲郡市中心部に近い住宅地域で立地条件
からも需要は安定しており、地価は横ばい傾向にある。このような状況の中、市場の中心となる価格帯は土地で1,0
00~1,500万円程度、土地建物一体で総額3,000~3,500万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標
準地の画地条件等より求めることができなかった。当該近隣地域では投資目的よりも交換価値を重視した個人による取
引を中心として価格が形成されることから、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留め、代
表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 蒲郡 -3                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         91,500 円/㎡
[100.9]
100
100
[105.0]
100
[119.5]
[105.0]
100
77,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           77,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
地域間の需要格差は見られるものの建築コス
トの上昇等の影響が不動産市場にも反映して
おり、蒲郡市内の住宅地の需要はやや弱含み
で推移している。

一般住宅を主体とする住宅地域であり、地域
要因に大きな変動はなく、需要は安定してい
る。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 蒲郡 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A蒲郡07
37
-15
蒲郡市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b A蒲郡06
30
-517
蒲郡市

更地


  
(           ) 
長方形 南5.9m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c A蒲郡07
37
-7
蒲郡市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北12m市道、
東3.6m、角地




1住居

(60,200)
d A蒲郡06
41
-508
蒲郡市

更地


  
(           ) 
長方形 北6m区画街路
、中間画地




1住居

(60,200)
e A蒲郡07
42
-12
蒲郡市

建付


  
(           ) 
不整形 東4.4m市道、
中間画地




準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
86,165  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

86,596 
100
[ 117.0]

74,014 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

77,700 
b (            
90,787  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

87,242 
100
[ 117.8]

74,059 

77,800 
c (            
72,480  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

71,762 
100
[  98.8]

72,634 

76,300 
d (            
78,605  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

78,605 
100
[ 103.4]

76,020 

79,800 
e (            
63,982  
100
[ 100.0]
[  98.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

62,830 
100
[  86.2]

72,889 

76,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +19.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -5.0 環境      +2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      77,600 円/㎡]  



蒲郡 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地条件等より、経済的合理性を有する賃貸物件の建築を想定することが困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 蒲郡 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  蒲郡市竹谷町江尻8番4
1840005105974-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
蒲郡 -5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 -5 愛知県 愛知第11 氏名  不動産鑑定士 佐藤 博之   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  1㎡当たりの価格 77,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
59,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
蒲郡市竹谷町江尻8番4
②地積
 (㎡)
166  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域
南6m市道 水道、下水 蒲郡

1.4km
(2)



①範囲 東   180 m、西   200 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
蒲郡駅西方

1.4km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
蒲郡市中心部の西寄りに位置する一般住宅を中心として共同住宅、事業所も見られる住宅地域である。当面土地
利用形態に大きな変化はないものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            77,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は蒲郡市内の利便性の優れた住宅地域である。需要の中心は蒲郡市に居住するマイホームの取得を目
的とする30から40代の一次取得者である。幹線道路、鉄道敷によりやや他の地域との連続性が断たれているが市街
地中心部に近く一定の宅地需要が認められる。需要の中心となる価格帯は土地が1,200~1,600万円程度であ
り、新築戸建が3,100~3,900万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象地はアパート事業を行うには規模が小さく経済合理的な賃貸建物が想定できないため収益価格の試算は行わなかっ
た。当該地域における取引は、自用の住宅を取得するためのものが大部分であることから、本件では主たる需要者が重
視する市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 蒲郡 -3                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +5.0
[前年代表標準地等の価格]
         91,500 円/㎡
[100.9]
100
100
[105.0]
100
[118.5]
[105.0]
100
77,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           77,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
建物建築費の高騰が続いており、一部の利便
性に優れた地域の宅地需要は安定的であるが
、それ以外の大部分の地域の宅地需要は弱含
みである。

一般住宅を中心とした熟成度の高い住宅地域
であり地域要因に特段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 蒲郡 -5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A蒲郡07
37
-15
蒲郡市

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
b A蒲郡07
42
-13
蒲郡市

建付


  
(           ) 
長方形 南12m県道、
中間画地




1住居

(60,200)
c A蒲郡06
30
-517
蒲郡市

更地


  
(           ) 
長方形 南5.9m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d B蒲郡06
38
-501
蒲郡市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
86,165  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

86,596 
100
[ 116.0]

74,652 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

78,400 
b (            
74,826  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

74,826 
100
[ 107.7]

69,476 

72,900 
c (            
90,787  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

87,242 
100
[ 114.8]

75,995 

79,800 
d (            
72,481  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

72,481 
100
[  98.0]

73,960 

77,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +16.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +16.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      77,600 円/㎡]  



蒲郡 -5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象地は経済合理性を有する賃貸建物を想定するには地積が過小であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 蒲郡 -5 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  蒲郡市竹谷町江尻8番4
1840005105974-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考