別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
蒲郡 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 -2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　博之   TEL.
鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市三谷町東１丁目４１番
 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心とす
る区画整然とした住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 三河三谷

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　６
ｍ市道		 交通

施設		 三河三谷駅東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 蒲郡市中心部から東方に位置する区画の整った一般住宅を中心とし共同住宅も見られる住宅地域である。当面土
地利用形態に大きな変化はないものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,630 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は蒲郡市東部の住宅地域である。需要の中心は蒲郡市に居住するマイホームの取得を目的とする３０
から４０代の一次取得者である。国道背後の利便性に優れた地域であるが、市街地中心部からやや離れており宅地需要
は低迷している。需要の中心となる価格帯は土地が１，３００～１，７００万円程度であり、新築戸建が３，０００～
４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では共同住宅等の収益物件も散見されるが、その多くは相続対策などを目的とした従来からの地主による経営
であり、収益を目的とした土地取引はほとんど認められない。土地取引は自用の住宅を取得するためのものが中心であ
ることから、本件では主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準
地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蒲郡 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,500 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[105.0]		 100
[162.4]		 [102.0]
100		 55,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建物建築費の高騰が続いており、一部の利便
性に優れた地域の宅地需要は安定的であるが
、それ以外の大部分の地域の宅地需要は弱含
みである。

一般住宅を中心とした住宅地域であり地域要
因に特段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０７
３７
-20		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b Ａ蒲郡０７
４１
-2		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4.1m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c Ａ蒲郡０６
３０
-525		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
西3.6m、角地
近商

(90,200)
d Ａ蒲郡０６
３０
-521		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e Ａ蒲郡０７
３７
-17		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北8m、角地
準工

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,179  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,122 		 100
[ 111.1]
51,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
52,400 
b (　           ) 
60,469  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
66,180 		 100
[ 115.2]
57,448 
58,600 
c (　           ) 
64,009  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,497 		 100
[ 117.6]
53,994 
55,100 
d (　           ) 
51,890  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
50,922 		 100
[  97.0]
52,497 
53,500 
e (　           ) 
66,645  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
64,018 		 100
[ 116.3]
55,046 
56,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,100 円／㎡]  



蒲郡 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、価格時点における土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,111,236 
672,814 
2,438,422 
2,361,280 
77,142 		 （　0.9702）
74,843 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      1,627,022 円　　　　（　      5,630 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蒲郡 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.99 Ｗ2 211.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     13.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ計４戸、１戸当たりの平均専有面積約５３㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
105.99 
100.0 
105.99 
1,195 
126,658 		 2.0  253,316 
1.0  126,658 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
211.98 
100.0 
211.98 

253,316 		 506,632 
253,316 
⑨年額支払賃料        253,316 円　×　12ヶ月　＝　       3,039,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     211.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,039,792 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       159,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,024,602 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           506,632 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,813 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          253,316 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          81,821 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,111,236 円　　　　（　        10,766 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,231 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,195 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蒲郡 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,000 円  　　　　     31,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,514 円  　　　        3,183,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      320,200 円  　　　　     31,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,400 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,400 円  　　　　     31,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         672,814 円　（　　　　　　         2,328 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     211.98 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0752     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0829 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,361,280 円  
（　　　　　         8,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,111,236 円      
②総費用 672,814 円      
③純収益　①－② 2,438,422 円      
④建物等に帰属する純収益 2,361,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,142 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 74,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,627,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,630 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蒲郡 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市三谷町東一丁目４１番
 1840005180634-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
蒲郡 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 -2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市三谷町東１丁目４１番
 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心とす
る区画整然とした住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 三河三谷

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　６
ｍ市道		 交通

施設		 三河三谷駅東方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、区画整然とした住宅地域であり、地域に変化を促す特段の要因は見受けられないため、今後も現状
のまま推移するものと予測する。利便性から需要はやや弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,930 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として蒲郡市内のＪＲ東海道本線沿線の住宅地域一円である。需要者は、市内に地縁性を有する一次
取得者が中心である。取引市場では物件の選別化が明確化している中に、近隣地域は中心市街地からやや離れた利便性
に欠ける郊外の住宅地域で、需要はやや弱く、地価水準は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、土地で１，０
００～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００～３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅を主体とし、自己使用目的の土地取引が中心であることから、主として居住の快適性及び利便性に
基づき価格形成が行われる地域である。一方、当該地域では元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから、
収益価格は低位に試算された。従って、売買市場の実際の取引を反映した比準価格を中心に、収益価格は参考にとどめ
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蒲郡 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     91,500 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[105.0]		 100
[162.4]		 [102.0]
100		 55,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少傾向にある中、利便性や浸
水リスク等による二極化が拡大傾向にあるが
、建築費上昇等による不動産取引への影響も
懸念される。

区画整然とした住宅地であり、地域要因に特
段の変化は見受けられないが、中心部からや
や離れており地価は弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０７
３７
-17		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北8m、角地
準工

(80,200)
b Ａ蒲郡０７
３７
-20		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c Ａ蒲郡０６
４１
-505		 蒲郡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.1m市道、
中間画地
準工

(70,200)
d Ａ蒲郡０６
３０
-525		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
西3.6m、角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,645  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
63,889 		 100
[ 117.3]
54,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
55,600 
b (　           ) 
57,179  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,065 		 100
[ 106.1]
53,784 
54,900 
c (　     60,038) 
60,038  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
56,836 		 100
[ 107.0]
53,118 
54,200 
d (　           ) 
64,009  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,561 		 100
[ 115.5]
55,031 
56,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,200 円／㎡]  



蒲郡 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,096,301 
668,756 
2,427,545 
2,346,240 
81,305 		 （　0.9702）
78,882 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      1,714,826 円　　　　（　      5,930 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蒲郡 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.99 Ｗ2 211.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   289 ㎡     13.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネットタイプ（平均専有面積約５３㎡）×４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネットタイプのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
105.99 
100.0 
105.99 
1,189 
126,022 		 2.0  252,044 
1.0  126,022 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
211.98 
100.0 
211.98 

252,044 		 504,088 
252,044 
⑨年額支払賃料        252,044 円　×　12ヶ月　＝　       3,024,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     211.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保しているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,024,528 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       158,426 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,010,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           504,088 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,789 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          252,044 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          81,410 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,096,301 円　　　　（　        10,714 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ蒲郡賃貸３０
　　　　-1		 1,233  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,174 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,225 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,189 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ蒲郡賃貸３１
　　　　-1		 1,289  
(   1,289) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,251 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蒲郡 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,000 円  　　　　     31,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 95,056 円  　　　        3,168,528　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,200 円  　　　　     31,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,200 円  　　　　     31,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,200 円  　　　　     31,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         668,756 円　（　　　　　　         2,314 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9702    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     211.98 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0752     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0621 ×　 45 ％　＋　0.0829 ×  40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,346,240 円  
（　　　　　         8,118 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,096,301 円      
②総費用 668,756 円      
③純収益　①－② 2,427,545 円      
④建物等に帰属する純収益 2,346,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 78,882 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,714,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,930 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蒲郡 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市三谷町東一丁目４１番
 1840005180634-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考